조합 아파트 분담금 추가 약정 무효 및 계약 취소 판결

원고들은 피고 A지역주택조합(및 설립추진위원회)과 아파트 신축을 위한 조합원 가입 계약을 체결하고 분담금을 납입했습니다. 피고 B 주식회사는 이 사업의 업무대행사였습니다. 사업 방식이 변경되고 아파트 세대수가 축소되는 등 중대한 변화가 있었고, 피고들은 '추가 분담금 없음'을 보장하는 안심보장증서를 교부하거나 '토지 100% 확보' 등의 문구로 조합원을 모집했습니다. 그러나 이후 피고 조합은 분담금을 대폭 인상했고, 원고들은 이에 반발하여 안심보장증서 약정의 무효, 또는 피고들의 기망으로 인한 계약 취소를 주장하며 납입 분담금의 반환을 청구했습니다. 법원은 안심보장증서 약정이 총회 의결 없이 이루어져 무효이며, 이는 조합 가입계약과 일체이므로 해당 계약 또한 무효라고 판단했습니다. 또한 피고들이 토지 확보 및 추가 분담금 가능성에 대해 허위로 고지한 기망행위가 인정되어 모든 원고들의 계약이 취소될 수 있다고 보았습니다. 이에 따라 피고 A지역주택조합은 원고들에게 납입 분담금과 지연손해금을, 피고 B 주식회사는 원고들에게 업무대행 용역비 7,000,000원과 지연손해금을 반환하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고들: 피고 지역주택조합 아파트 건설 사업에 참여하여 조합원 가입 계약을 체결하고 분담금을 납입한 사람들
• 피고 A지역주택조합: 천안시 동남구 O 일대에서 P 아파트를 신축하는 사업을 추진하기 위해 설립된 지역주택조합
• 피고 B 주식회사: 피고 A지역주택조합 사업의 업무대행사

분쟁 상황

피고 A지역주택조합의 설립추진위원회는 2016년경 아파트 신축을 위해 조합원을 모집하였으나, 천안시의 반대로 사업 방식이 국토계획법 방식에서 도시개발법 방식으로 변경되었고 총 세대수도 1,701세대에서 1,196세대로 축소되었습니다. 이후 설립추진위원회는 2017년 5월경부터 일간지에 '토지 100% 확보', '평당 400만 원대', '안심보장제 실시로 추가 분담금 없음' 등의 광고를 게재하며 조합원을 재모집했고, 이 과정에서 원고들 중 일부는 안심보장증서를 교부받았습니다. 그러나 실제 사업부지 3분의 2 이상 확보는 2020년 11월에 이루어졌고, 2022년 3월 피고 조합은 정기총회를 통해 사업 시행 계획을 변경하고 조합원 분담금을 최대 약 9,500만 원 이상 대폭 인상했습니다. 이에 원고들은 안심보장증서 약정의 무효, 또는 피고들의 기망행위나 착오를 이유로 조합원 가입 계약의 취소를 주장하며 납입 분담금의 반환을 요구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합이 조합원에게 발행한 '추가 분담금 없음' 약정(안심보장증서)의 효력 여부, 이 약정이 전체 조합원 가입계약의 유효성에 미치는 영향, 그리고 지역주택조합의 토지 확보 및 추가 분담금 발생 가능성에 대한 모집 과정에서의 기망행위 또는 착오로 인한 계약 취소 가능성 및 그에 따른 부당이득 반환 의무 등이 이 사건의 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

1. 피고 A지역주택조합은 별지2 인용금액표 1에 기재된 원고들에게 각 해당 금액 및 이에 대하여 2023년 3월 24일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
2. 피고 A지역주택조합은 별지2 인용금액표 2에 기재된 원고들에게 각 해당 금액 및 이에 대하여 2023년 3월 24일부터 2024년 2월 16일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
3. 피고 B 주식회사는 모든 원고들에게 각 7,000,000원 및 이에 대하여 2023년 3월 24일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
4. 원고 C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N의 피고 A지역주택조합에 대한 나머지 청구는 기각됩니다.
5. 소송비용은 피고들이 대부분 부담하며, 위 인용 부분은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 피고 A지역주택조합이 발급한 '추가 분담금 없음' 안심보장증서 약정이 총회 의결 절차를 거치지 않아 무효이며, 이 약정이 조합 가입계약과 경제적·사실적으로 하나의 계약 관계에 있어 해당 가입계약 전체가 무효라고 판단했습니다. 또한 피고들이 토지 확보 현황과 추가 분담금 발생 가능성에 대해 허위 광고를 통해 원고들을 기망한 사실을 인정하여, 원고들의 계약이 기망 또는 착오를 이유로 취소될 수 있다고 보았습니다. 이에 따라 피고 지역주택조합은 원고들에게 납입 분담금을, 업무대행사 피고 B는 용역비 7,000,000원을 부당이득으로 반환해야 할 의무가 있다고 최종 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 약관의 규제에 관한 법률 제4조 (개별 약정의 우선)​: 이 사건 판결에서 법원은 피고 조합의 가입계약서에 추가 분담금 발생 가능성을 명시한 조항은 일반적인 약관에 해당하고, '추가 분담금이 없음을 보장한다'는 안심보장증서의 내용은 개별적으로 합의한 약정으로 보아, 약관보다 개별 약정이 우선한다는 법리에 따라 안심보장증서의 내용이 우선 적용된다고 보았습니다.
2. 민법 제137조 (법률행위의 일부무효)​: 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 원칙적으로 그 전부가 무효가 되지만, 무효 부분이 없었더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 않습니다. 법원은 안심보장증서 약정이 조합 가입계약과 경제적, 사실적으로 일체이며, 총 분담금 액수와 추가 분담금 발생 가능성이 계약 체결 여부에 매우 중요한 고려 요소이므로 안심보장증서 약정의 무효는 전체 가입계약을 무효로 만든다고 판단했습니다.
3. 조합 규약 제23조 제1항 제3호: 이 규약은 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약'은 조합원 전원으로 구성된 총회의 의결을 거쳐야 한다고 정하고 있습니다. 법원은 안심보장증서 약정이 다른 조합원들의 분담금 부담을 가중시킬 수 있으므로 총회 의결사항에 해당하며, 총회 의결이 없었기에 무효라고 판단했습니다.
4. 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시) 및 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시)​: 법원은 피고들이 사업부지 확보율이 부족한 상황임에도 '토지를 100% 확보'했다고 광고하고, 추가 분담금 발생 가능성에 대해 제대로 고지하지 않은 채 '평당 400만 원대', '안심보장제 전격실시' 등으로 허위 고지한 것이 기망행위에 해당한다고 인정했습니다. 따라서 원고들은 이러한 기망행위나 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있습니다.
5. 민법 제741조 (부당이득의 내용)​: 계약이 무효이거나 취소된 경우, 법률상 원인 없이 상대방의 재산으로 이익을 얻은 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 따라서 피고들은 원고들이 납입한 분담금을 부당이득으로 반환해야 할 의무가 있습니다.

참고 사항

1. 지역주택조합 가입 시 '추가 분담금 없음'과 같은 약정(안심보장증서 등)을 받았다면, 해당 약정이 조합 총회 의결 등 적법한 절차를 거쳐 유효하게 성립되었는지 반드시 확인해야 합니다. 총회 의결이 없는 개별적인 약정은 무효가 될 수 있습니다.
2. 조합 가입 계약서와 별도로 추가 분담금 관련 약정을 체결할 경우, 이 약정 내용이 법률적으로 전체 계약에 어떤 영향을 미치는지 명확히 확인하고 관련된 모든 증거(광고물, 약정서 등)를 철저히 보관해야 합니다. 일반적인 계약서 약관보다 개별적으로 합의한 내용이 우선 적용될 수 있다는 점을 인지하는 것이 중요합니다.
3. 지역주택조합 사업은 토지 확보율, 예상 분담금, 사업 추진 방식 등 중요한 요소들이 불확실한 경우가 많으므로, 광고 내용이나 고지된 정보가 과장되거나 허위일 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다. 사업 진행 상황에 대한 정보를 주기적으로 확인하고 의심스러운 부분이 있다면 신중하게 판단해야 합니다.
4. 만약 중요한 계약 내용(예: 총 분담금, 추가 분담금 발생 여부, 토지 확보율)에 대해 조합이나 업무대행사로부터 기망을 당했거나 착오에 빠져 계약을 체결했다면, 이를 이유로 계약 취소를 주장하고 납입 분담금의 반환을 요구할 수 있습니다.
5. 지역주택조합 사업은 일반 분양 아파트에 비해 사업 위험도가 높고 조합원에게 예측하지 못한 추가 부담이 발생할 수 있는 구조이므로, 가입 전에 사업의 모든 위험 요소를 충분히 이해하고 신중하게 접근하는 것이 필요합니다.