계약금 · 부동산 매매/소유권
이 사건은 임대차 계약이 해지된 공장 건물을 불법으로 점유하고 있는 회사와 그 실질적 대표를 상대로, 건물 소유주가 부동산 인도와 불법 점유로 인한 월세 상당의 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 임대차 계약이 적법하게 해지되었으며, 피고들이 부동산을 불법 점유하고 있으므로 부동산을 인도하고 월세 상당의 금액을 지급해야 한다고 판결했습니다. 또한, 피고 회사가 제기한 반소, 즉 기계 및 부대설비 매매대금과 영업 방해로 인한 손해배상 청구는 관련 계약서들이 진정한 의사에 따라 작성되었음을 인정하여 기각했습니다.
피고 회사(주식회사 B)는 2019년 12월부터 이 사건 부동산을 임차하여 공장을 운영하던 중, 2020년 6월부터 월세를 연체하기 시작했습니다. 이에 임대인 D은 2020년 10월 14일 차임 연체를 이유로 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 이후 임대인 D이 사망하고 원고 A가 이 사건 부동산을 매수하여 2022년 5월 2일 소유권 이전 등기를 마쳤습니다.
한편, 피고 회사와 실질적 대표 피고 C는 원고 A 또는 원고 A가 운영하는 회사(F, I)와 여러 차례 돈을 빌리는 계약(차용증) 및 공장 내 사출기계와 부대설비를 매매하는 계약을 맺었습니다. 이 과정에서 원고 A는 피고 회사의 리스 연체료 등을 대신 납부하기도 했습니다.
2022년 3월과 4월, 원고 A가 부동산에 들어가려 하자 피고 C가 무단 침입이라며 이를 저지하면서 분쟁이 본격화되었습니다. 피고 회사는 2022년 2월 28일 폐업했습니다. 원고 A는 피고들을 상대로 부동산 인도와 불법 점유에 따른 손해배상(본소)을 청구했고, 피고 회사는 이에 맞서 기계 장치 매매대금 미지급, 영업 방해 등을 이유로 원고 A에게 돈을 달라는 반소(맞소송)를 제기했습니다.
피고 회사와 그 실질적 대표가 이 사건 부동산을 적법한 권리 없이 계속 점유하고 있는지, 임대차 계약이 적법하게 해지되었는지, 이로 인해 원고에게 발생한 손해에 대해 피고들이 연대하여 배상할 책임이 있는지, 그리고 피고 회사가 원고에게 주장하는 기계 장치 매매대금 등의 반소 청구가 타당한지 여부였습니다.
법원은 피고 회사가 4기 이상의 차임을 연체하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었으므로, 더 이상 이 사건 부동산을 점유할 권리가 없다고 판단했습니다. 따라서 피고 주식회사 B는 원고 A에게 부동산을 인도하고, 불법 점유로 인한 손해(월세 상당액)를 배상할 의무가 있다고 보았습니다. 특히 피고 C는 피고 회사를 실질적으로 운영하는 대표자로서 회사와 연대하여 손해배상 책임을 진다고 판시했습니다. 피고 회사의 반소 청구에 대해서는, 관련 차용증 및 동산 매매 계약서들이 형식적인 것이 아니라 진정한 의사에 따라 작성된 처분 문서라고 보아 그 내용대로 효력을 인정했습니다. 이에 따라 기계 장치 등의 소유권은 이미 원고 측에 넘어갔고, 피고 회사의 매매대금 및 영업 방해 손해배상 주장은 모두 기각되었습니다.
이 사건에서는 주로 상가건물 임대차보호법과 법인의 대표자 책임에 관한 법리가 적용되었습니다.
1. 상가건물 임대차계약 해지 및 차임 연체: 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따르면 임차인이 3기(3개월치)의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이 사건에서 피고 회사는 2020년 6월부터 차임을 연체하기 시작하여 2020년 9월 29일 이전에 이미 3기 이상의 차임이 연체된 사실이 인정되었습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의9 (감염병 등에 의한 차임 연체 특례)는 법 시행일(2020년 9월 29일)부터 6개월간 연체한 차임액은 제10조의8의 적용에 있어서 차임 연체액으로 보지 아니한다고 규정합니다. 하지만 이 사건의 경우 피고 회사의 3기 이상 차임 연체는 해당 특례 기간 이전에 발생했으므로, 임대인 D의 해지 통지는 적법하다고 판단되었습니다.
2. 법인 대표자의 책임: 상법 제389조 제3항과 제210조, 그리고 민법 제750조에 따라 주식회사의 대표이사가 업무 집행 중 고의 또는 과실로 위법행위를 하여 타인에게 손해를 가한 경우, 주식회사는 물론 그 대표이사 개인도 회사와 연대하여 불법행위 책임(손해배상 책임)을 부담합니다. 또한 민법 제35조 제1항에 따르면 '법인의 대표자'에는 명칭이나 직위와 관계없이 해당 법인을 실질적으로 운영하면서 법인의 사무를 집행하는 사람도 포함됩니다. 이 사건에서 피고 C는 피고 회사를 실질적으로 운영하고 있었으므로, 피고 회사의 불법 점유로 인한 손해에 대해 회사와 연대하여 배상할 책임이 있다고 보았습니다.
3. 처분문서의 증명력: 법률행위의 내용을 담은 문서(처분문서)는 일단 그 작성의 진정함이 인정되면, 특별한 반증이 없는 한 문서에 기재된 내용대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 합니다. 피고 회사는 차용증 및 매매계약서들이 형식적으로 작성되었다고 주장했으나, 법원은 계약 내용의 구체성, 상세함, 그리고 계약 체결 경위 등을 종합적으로 고려하여 피고 회사의 주장을 배척하고 처분문서의 기재 내용대로 진정한 계약이 있었다고 판단했습니다.
