A아파트 하자보수 손해배상 및 보증금 청구 사건

A아파트 입주자대표회의가 시공사인 B 주식회사와 하자보수 보증인인 주택도시보증공사를 상대로 아파트의 공용 및 전유 부분 하자에 대한 손해배상과 하자보수보증금을 청구한 사건입니다. 법원은 입주자대표회의의 소송 제기 절차를 적법하다고 인정하며 B 주식회사에 하자보수에 갈음하는 손해배상금 약 14.6억 원을 주택도시보증공사에는 B 주식회사와 공동하여 약 6.19억 원 단독으로 약 2.58억 원을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고: A아파트 입주자대표회의 (서산시 A아파트 780세대를 관리하기 위해 입주자들로 구성된 자치관리기구)
• 피고 B 주식회사: 이 사건 아파트의 신축 및 분양사업 시행사이자 시공사
• 피고 주택도시보증공사: 피고 B 주식회사의 이 사건 아파트에 관한 '사용검사 후 하자'에 대한 하자보수의무를 보증한 보증채무자

분쟁 상황

피고 B 주식회사는 2014년 12월경부터 A아파트를 분양하고 2017년 4월 10일 사용승인을 받았습니다. 아파트 입주 후 설계도면과 다르게 시공되거나 부실시공된 부분이 발견되어 공용부분과 전유부분에서 균열 등 기능상 안전상 미관상 지장을 초래하는 하자들이 발생했습니다. 원고인 A아파트 입주자대표회의는 입주자 및 구분소유자들의 요청에 따라 지속적으로 피고 B에게 하자 보수를 요청했으나 일부 보수에도 불구하고 여전히 많은 하자가 남아있었습니다. 이에 입주자대표회의는 아파트 780세대 중 447세대의 구분소유자들로부터 하자보수청구권 및 손해배상채권을 양수받아 시공사와 보증사를 상대로 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

입주자대표회의가 소송을 제기하기 위한 내부 절차를 적법하게 거쳤는지 여부, A아파트에 설계도면과 다르게 시공되거나 부실시공된 하자가 실제로 존재하는지 그리고 그 보수 비용은 얼마인지, 일부 세대 구분소유자들이 시공사와 체결한 '하자보수 종결합의'가 유효하며 효력 범위는 어디까지인지, 시공사 B 주식회사의 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임 범위 및 책임 제한 여부, 주택도시보증공사의 하자보수보증금 지급 책임 범위 및 책임 제한 여부 그리고 시공사와 보증공사의 책임 중첩 관계 등이 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고에게 다음과 같이 지급을 명했습니다. 1. 피고 B 주식회사는 1,461,050,142원 및 이 중 201,000,000원에 대하여는 2021. 9. 18.부터 1,260,050,142원에 대하여는 2022. 8. 25.부터 2024. 8. 22.까지는 연 5% 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 2. 피고 주택도시보증공사는 피고 B 주식회사와 공동하여 619,497,656원 및 이 중 201,000,000원에 대하여는 2021. 9. 24.부터 418,497,656원에 대하여는 2022. 8. 25.부터 2024. 8. 22.까지는 연 5% 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 또한 피고 주택도시보증공사는 단독으로 258,340,391원 및 이에 대하여 2024. 7. 5.부터 2024. 8. 22.까지는 연 5% 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 원고의 피고들에 대한 각 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송비용 중 1/4은 원고가 나머지는 피고들이 각 부담하도록 결정했습니다.

결론

법원은 A아파트에 하자가 발생하였으며 입주자대표회의가 적법한 절차를 거쳐 하자보수 관련 소송을 제기했음을 인정했습니다. 시공사인 B 주식회사와 주택도시보증공사는 하자보수에 갈음하는 손해배상 및 하자보수보증금 지급 의무가 있으며 그 책임 범위는 전체 하자보수비의 80%로 제한된다고 판단했습니다. 특히 일부 세대와 시공사 간의 '하자보수 종결합의'는 약관 조항으로서 유효하며 '사용검사 전 하자 및 2, 3년차 하자'까지 효력이 미친다고 보았습니다. 이에 따라 원고의 청구는 인정된 범위 내에서 인용되고 나머지는 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

공동주택관리법 시행령 제41조 제3항 및 제37조는 입주자대표회의 구성 시 하자보수보증계약의 보증채권자가 입주자대표회의로 변경된 것으로 보며 입주자대표회의가 소송을 제기할 수 있는 주체임을 명시하고 있습니다. 민법 제275조에 따라 법인 아닌 사단인 입주자대표회의의 재산권 관리는 정관이나 규약에 따르거나 총회 결의를 거쳐야 합니다. 약관의 규제에 관한 법률 제2조는 사업자가 미리 마련한 계약서 내용이 약관에 해당하며 부당하게 불리하거나 사업자의 책임을 제한하는 경우 무효가 될 수 있음을 규정합니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항 및 민법 제667조 제2항에 따라 아파트 시공 및 분양 사업주체는 하자로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 법원은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 아파트의 자연적인 노화 현상 및 구분소유자들의 관리상 잘못 등을 고려하여 시공사나 보증사의 책임 비율을 제한할 수 있습니다.

참고 사항

아파트 입주자대표회의는 공동주택의 하자에 대해 시공사나 보증사에 법적 조치를 취할 때 정관이나 규약에 따른 총회 결의 등 적법한 내부 절차를 반드시 거쳐야 합니다. 그렇지 않으면 소송 자체가 부적법하다고 기각될 수 있습니다. 감정인의 하자감정 결과는 법원의 판단에 중요한 근거가 되므로 하자 유형과 보수비용에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 시공사와의 하자보수 종결 합의는 그 내용과 대가(수선지원금 등)를 신중히 검토해야 합니다. 특히 합의의 범위(몇 년차 하자까지 포함하는지 등)가 중요하며 약관의 불공정성 여부도 판단의 요소가 될 수 있습니다. 하자보수청구권은 공용부분과 전유부분으로 나뉘며 전유부분은 각 구분소유자에게 귀속되므로 입주자대표회의가 소송을 진행하려면 해당 구분소유자들로부터 채권을 양도받아야 합니다. 아파트의 자연적인 노화 현상 구분소유자들의 사용 및 관리상 잘못 등은 하자보수 책임의 범위를 제한하는 요소로 고려될 수 있습니다. 소송 전 이러한 부분을 객관적으로 평가하고 자료를 준비하는 것이 중요합니다. 하자보수보증계약이 체결된 경우 보증기관은 보증계약의 내용과 책임제한 범위 내에서 보증금을 지급할 책임이 있습니다. 시공사와 보증기관의 책임은 서로 중첩될 수 있으나 동일한 하자에 대한 보수를 목적으로 하므로 이중으로 배상받을 수는 없습니다.