기타 금전문제 · 건축/재개발
이 사건은 오피스텔 및 도시형생활주택 사업 시행사인 피고 B이 분양률을 높여 사업 자금을 조달하고자 분양대행사 V의 직원들과 공모하여 '투자분양'이라는 사기성 약정을 통해 투자자들을 모집한 사건입니다. 원고 A 및 선정자들은 이 약정을 믿고 여러 채의 구분건물에 대한 분양계약을 체결하고 계약금을 납부했습니다. 하지만 약속된 수익금이나 계약금 반환은 이루어지지 않았고, 결국 계약은 해제되었습니다. 법원은 피고 B의 대표이사 T과 분양대행사 직원 X, W이 투자자들을 기망하여 분양계약금을 편취한 불법행위가 인정된다고 보아, 피고 B에게 그 책임으로 원고 A 및 일부 선정자들에게 총 436,359,200원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 반면, 신탁회사인 피고 C에 대한 청구와 일부 원고의 특정 계약에 대한 청구는 사기 가담 증거 부족 등의 이유로 기각되었습니다.
피고 주식회사 B은 천안에 'P 오피스텔 및 도시형생활주택' 신축 사업을 시행했으나, 높은 분양가 등으로 인해 분양률이 매우 저조하여 심각한 자금난을 겪게 되었습니다. 중도금 대출을 받기 위한 최소 분양 세대수(총 세대수의 50% 이상)를 채우기 위해, 피고 B의 대표이사 T은 분양대행사 V의 대표이사 X 및 본부장 W 등과 공모하여 이례적인 '투자분양' 방식을 기획했습니다. 이 방식은 투자자에게 일정 수익금을 지급하고, 원치 않을 경우 3개월 내에 분양받은 건물을 대신 전매해 주어 사실상 분양대금 납부를 면제해주는 조건으로 분양계약을 체결하도록 유인하는 것이었습니다. W은 이 약정을 내세워 투자자들을 모집했고, 원고 A 및 선정자 D, E, F 등은 이 제안을 믿고 피고 C 명의의 분양수입금 관리계좌로 계약금을 입금하고 분양계약서를 받았습니다. 분양률을 더 높이기 위해 제3자 명의를 빌린 분양계약서까지 작성되었습니다. 그러나 약속했던 수익금 지급이나 전매는 이루어지지 않았고, 자금난은 심화되었습니다. 피고 B은 이후 리파이낸싱을 받았음에도 투자자들에게 약속을 이행하지 못했습니다. 결국 원고 A 등은 잔금을 납부하지 못했고, 피고 C은 계약금 미납을 이유로 분양계약을 해제했습니다. 한편, 피고 B의 대표이사 T과 V의 X, W은 중도금 대출금 편취 및 분양계약금 편취 사기 혐의로 기소되어 유죄 판결이 확정되었습니다. 이에 원고들은 피고 B에게 불법행위로 인한 손해배상 등을, 피고 C에게는 통정허위표시 무효 또는 사기로 인한 계약 취소에 따른 부당이득 반환 등을 청구하는 민사소송을 제기했습니다.
피고 B의 대표이사 T과 분양대행사 직원 X, W이 '투자분양'이라는 사기성 약정을 통해 투자자들(원고들)로부터 분양계약금을 편취한 불법행위가 인정되는지 여부, 피고 B이 그 불법행위에 대해 사용자 책임을 지는지 여부, 분양 계약의 매도인 명의를 가진 신탁회사 피고 C 또한 원고들의 분양계약이 통정허위표시로 무효이거나 사기에 의해 취소될 수 있으므로 분양대금 반환 의무가 있는지 여부, 원고들의 주장이 인정될 경우 피고 B의 손해배상 책임 범위와 과실상계 적용 여부, 그리고 일부 원고들의 청구가 인정되지 않는 특정 분양계약의 인정 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 B이 원고 A에게 269,274,100원, 선정자 D에게 64,606,700원, 선정자 E에게 64,049,000원, 선정자 F에게 38,429,400원 및 위 각 돈에 대하여 2018년 9월 5일부터 2025년 8월 14일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고 A과 선정자 D, E, F의 피고 B에 대한 나머지 청구와 피고 C 주식회사에 대한 청구, 그리고 선정자 G의 피고들에 대한 청구는 모두 기각되었습니다.
법원은 피고 B의 대표이사가 분양대행사와 공모하여 투자자들을 기망하고 분양대금을 편취한 행위가 회사의 업무집행과 관련된 불법행위임을 인정하여, 피고 B에게 손해배상 책임을 물었습니다. 이는 기업의 대표이사 및 피용인의 행위가 회사의 사업 목적과 관련하여 불법적으로 이루어진 경우, 회사 역시 그에 대한 책임을 져야 한다는 상법상 원칙을 확인한 것입니다. 그러나 신탁회사인 피고 C의 경우 사기 행위를 알았거나 알 수 있었다는 증거가 부족하다고 보아 책임을 인정하지 않았으며, 일부 원고들의 청구에 대해서는 사기 행위와의 직접적인 연관성 또는 입증이 부족하다는 이유로 기각하여, 불법행위 책임 인정에 있어 구체적인 사실관계 입증의 중요성을 강조했습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
이와 유사한 상황에 처했을 때는 몇 가지 사항에 주의해야 합니다. 첫째, '고수익 보장', '전매 보장' 등 과도한 이익을 약속하며 투자를 유도하는 분양 계약은 사기일 가능성이 높으므로 계약 전 신중하게 검토해야 합니다. 둘째, 분양 대금은 반드시 신탁회사 명의의 분양수입금 관리 계좌에 직접 입금해야 합니다. 개인 계좌나 시행사 일반 계좌로의 입금 요구는 사기일 가능성이 큽니다. 셋째, 실제 분양 의사 없이 명의를 빌려 계약하거나 제3자 명의로 다수의 계약을 체결하는 것은 나중에 법적 분쟁 발생 시 자신의 권리를 주장하기 어렵거나 오히려 사기 대출에 연루될 위험이 있습니다. 넷째, 대출을 받아 투자금을 보전하거나 수익을 약속하는 방식은 중도금 대출 사기 등 금융 범죄에 연루될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다. 마지막으로, 계약 관련 서류, 금전 거래 내역, 약속 내용이 담긴 대화 기록 등 모든 증거 자료를 철저히 보관해야 향후 법적 문제 발생 시 유리하게 작용할 수 있습니다.
