행정
주택재개발 사업구역 내 토지 소유자인 원고가 분양신청 기간에 분양신청을 철회하고 현금청산을 요구하면서 사업시행자인 피고 조합에 토지 수용을 위한 재결신청을 해달라고 청구했습니다. 원심은 원고가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 토지보상법)에서 정한 세부 절차를 거치지 않았으므로 재결신청 청구가 유효하지 않다고 보았으나, 대법원은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)에 특별한 규정이 있는 경우 토지보상법의 일부 절차는 준용되지 않는다고 판단하여 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 돌려보냈습니다.
피고 조합은 2007년 6월 25일 주택재개발정비사업을 위해 설립되었고, 2007년 9월 4일 사업시행인가를 받은 후 조합원들에게 2007년 9월 6일부터 10월 6일까지 분양신청을 받았습니다. 원고는 이때 분양신청을 하였습니다. 하지만 이후 관리처분계획이 법원 판결로 취소되자, 피고는 2011년 11월 7일 사업시행변경인가를 받고 2011년 11월 9일부터 12월 11일까지 다시 분양신청을 받았습니다. 원고는 이 두 번째 분양신청 기간에 분양신청을 하지 않고, 2011년 12월 8일 피고에게 기존 분양신청을 철회하고 현금청산을 원한다는 의사를 표시했습니다. 이후 2012년 1월 10일 피고에게 이 사건 부동산에 대해 조속히 재결신청을 해달라고 청구했지만, 피고는 재결신청을 하지 않았습니다. 이에 원고는 피고의 재결신청 부작위가 위법하다며 소송을 제기했습니다.
재개발 사업에서 현금청산 대상자가 사업시행자에게 토지 수용을 위한 재결신청을 청구할 때, 「도시 및 주거환경정비법」의 특별 규정에도 불구하고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에서 정한 토지조서 작성, 보상계획 공고, 별도의 감정평가를 통한 협의 등 모든 사전 절차를 반드시 거쳐야 하는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송했습니다. 재개발 사업은 일반적인 공익사업과 달리 「도시 및 주거환경정비법」에 특유한 절차(사업시행인가, 분양신청 공고 등)가 선행되어 수용 대상 토지 등의 명세가 이미 작성되고 고시되므로, 토지보상법상의 토지조서 작성, 보상계획 공고 및 열람 절차를 별도로 거칠 필요가 없다고 보았습니다. 또한, 도시정비법이 청산금 협의의 기준이 되는 감정평가액 산정에 관한 별도의 규정을 두고 있으므로, 토지보상법상의 감정평가업자를 통한 보상액 산정 및 이를 기초로 한 협의 절차 또한 따로 거칠 필요가 없다고 판단했습니다. 따라서 토지보상법의 해당 절차 규정들은 도시정비법에 특별한 규정이 있는 경우에 해당하여 도시정비법상 현금청산대상자에게 준용될 여지가 없다고 판시했습니다. 원심이 이러한 법리를 오해하여 재결신청 청구가 효력이 없다고 본 것은 위법하다고 보았습니다.
이번 대법원 판결은 재개발 사업에서 현금청산을 선택한 토지등소유자가 사업시행자에게 토지 수용을 위한 재결신청을 요청할 때, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 모든 세부적인 사전 협의 절차를 다시 거치지 않아도 됨을 명확히 했습니다. 이는 「도시 및 주거환경정비법」의 특성과 이미 진행된 사업 절차를 고려한 것으로, 현금청산 대상자의 권리 행사 절차를 간소화하고, 사업시행자가 토지보상법상 특정 절차 미이행을 이유로 재결신청 청구의 효력을 다투기 어렵게 만들어 현금청산 과정의 효율성을 높일 것으로 예상됩니다.
이 사건은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)과 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 토지보상법)의 적용 범위에 대한 것입니다.
도시정비법 제38조는 사업시행자가 정비구역 안에서 정비사업을 시행하기 위해 필요한 경우 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있다고 규정합니다.
도시정비법 제40조 제1항은 수용 또는 사용에 관하여 도시정비법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 토지보상법을 준용한다고 명시합니다. 이 조항이 토지보상법 적용의 전제가 됩니다.
도시정비법 제47조는 사업시행자가 토지등소유자의 분양신청 철회 등 현금청산 사유가 발생한 다음 날부터 150일 이내에 현금으로 청산하도록 규정하고 있습니다.
도시 및 주거환경정비법 시행령 제48조는 현금청산금은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정하며, 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 기준으로 협의할 수 있다고 규정합니다.
도시 및 주거환경정비법 시행규칙 제9조는 사업시행인가 신청 시 수용 또는 사용할 토지 및 건축물의 명세 등을 첨부하도록 하여, 이미 재개발 사업 초기부터 수용 대상에 대한 정보를 확보하도록 하고 있습니다.
도시정비법 제46조 및 같은 법 시행령 제47조는 분양공고 절차에서 분양신청 기간, 장소, 분양대상 내역, 개략적인 부담금 내역, 분양신청을 하지 아니한 자에 대한 조치 등의 사항을 통지하거나 공고하도록 규정하여, 토지등소유자에게 사업 전반에 대한 정보를 제공합니다.
토지보상법은 일반적으로 공익사업에서 토지 수용 시 필요한 여러 절차를 규정합니다. 예를 들어 제14조는 토지조서 및 물건조서의 작성을, 제15조는 보상계획의 공고·통지 및 열람을, 제68조는 감정평가업자를 통한 보상액 산정을, 제16조는 이를 기초로 한 협의를 규정합니다.
법리: 대법원은 도시정비법령의 체계와 정비사업의 특수성을 고려할 때, 이미 도시정비법상의 사업시행인가, 분양신청 통지·공고 절차를 통해 수용 대상 토지의 명세가 작성되고 고시되며 세부사항이 개별적으로 통지 또는 공고되므로, 토지보상법상의 토지조서 작성(제14조)이나 보상계획 공고·통지 및 열람(제15조) 절차를 별도로 거칠 필요가 없다고 보았습니다. 또한, 도시정비법 시행령 제48조가 협의 기준이 되는 감정평가액 산정에 관하여 특별한 규정을 두고 있으므로, 토지보상법상의 감정평가업자를 통한 보상액 산정(제68조) 및 이를 기초로 한 협의(제16조) 절차 또한 따로 거칠 필요가 없다고 판단했습니다. 따라서 토지보상법의 이들 규정들은 도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 '이 법에 특별한 규정이 있는 경우'에 해당하여 도시정비법상 현금청산대상자에게는 준용될 여지가 없다는 법리를 확립했습니다.
재개발 사업에서 현금청산을 선택한 경우, 현금청산대상자가 되는 시점은 분양신청기간 만료일 다음 날입니다. 이때 사업시행자와 청산금 협의가 원만하게 이루어지지 않는 경우, 토지 수용을 위한 재결신청을 사업시행자에게 청구할 수 있습니다. 해당 재결신청 청구 시, 과거 판례와 달리 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 규정된 토지조서 작성, 보상계획 공고 및 열람, 감정평가업자를 통한 별도의 보상액 산정 및 이를 기초로 한 협의와 같은 모든 절차를 다시 거칠 필요가 없다는 점을 알아두시면 좋습니다. 즉, 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 사업시행인가 신청, 분양신청 통지 및 공고 절차가 이미 진행되었다면, 토지보상법상의 일부 사전 절차는 다시 이행하지 않아도 재결신청 청구의 효력이 인정될 수 있습니다.
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