손해배상
원고는 공인중개사 C의 중개로 다가구주택 306호를 임대차보증금 3,000만 원에 임차했습니다. 계약 당시 피고 C은 중개대상물 확인·설명서에 선순위 임대차보증금 총액을 실제보다 2억 3,000만 원 적게 기재하여 설명했습니다. 이후 해당 다가구주택에 경매절차가 개시되었고, 원고는 잘못된 정보로 인해 임대차보증금을 한 푼도 돌려받지 못하게 되었습니다. 이에 원고는 공인중개사 C과 C의 공제사업자인 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 청구하였고, 법원은 피고들의 공동책임을 인정하여 원고에게 5,000,000원 및 지연이자를 지급하라는 판결을 내렸습니다.
원고는 2022년 8월 9일 공인중개사 C의 중개로 다가구주택 306호를 임대차보증금 3,000만 원, 월 차임 50,000원에 임차하는 계약을 체결했습니다. 계약 당시 이 다가구주택에는 채권최고액 합계 4억 8,100만 원의 근저당권이 설정되어 있었고, 실제 선순위 임대차보증금은 합계 4억 2,700만 원이었습니다. 그러나 피고 C은 중개대상물 확인·설명서에 선순위 임대차보증금을 1억 9,700만 원으로 기재하여 실제보다 2억 3,000만 원이나 적게 설명했습니다. 2023년 3월 13일 이 다가구주택에 강제경매 절차가 개시되었고, 5억 5,312만 4,356원에 매각되었으나 원고는 잘못된 정보로 인해 배당 절차에서 임대차보증금 3,000만 원을 전혀 배당받지 못했습니다. 이에 원고는 공인중개사 C의 과실을 주장하며 피고 C과 C의 공제사업자인 한국공인중개사협회에 손해배상을 청구했습니다. 피고들은 C이 단순 계약서 작성만 대행했고, 임대인이 고지한 정보를 그대로 전달했을 뿐 과실이 없다고 주장했습니다.
공인중개사가 단순히 계약서 작성만 의뢰받았다고 주장해도, 실질적으로 중개행위가 있었다고 볼 수 있는지 여부 다가구주택 임대차 계약 중개 시 공인중개사가 선순위 임대차보증금 현황을 정확히 확인하고 설명해야 할 의무의 범위 및 그 위반 여부 임차인 본인이 부동산 거래에 대한 조사·확인 책임을 소홀히 한 경우, 손해배상액이 감액될 수 있는지 여부 (과실상계) 공인중개사의 형사 사건 무죄 판결이 민사상 과실 인정에 미치는 영향 한국공인중개사협회의 공제 계약에 따른 손해배상 책임 발생 시점 및 공제 계약서상 책임면제 조항의 효력
제1심판결 중 원고의 패소 부분을 취소하고, 피고들(C과 한국공인중개사협회)은 공동하여 원고에게 5,000,000원 및 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 지연이자는 피고 C에게는 2024. 1. 11.부터, 피고 한국공인중개사협회에게는 2024. 3. 6.부터 판결 선고일인 2025. 10. 22.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 금액입니다. 원고의 나머지 항소는 기각되었으며, 소송 총비용 중 60%는 원고가, 나머지 40%는 피고들이 각 부담하도록 결정되었습니다.
이 판결은 공인중개사가 다가구주택 임대차 계약을 중개할 때, 단순히 임대인의 말을 그대로 전달하는 것에 그치지 않고 선순위 임대차보증금 등 권리관계를 정확히 확인하여 임차인에게 설명해야 할 중대한 의무가 있음을 재확인했습니다. 이 의무를 소홀히 하여 임차인에게 재산상 손해가 발생하면 공인중개사와 공제사업자가 배상 책임을 지지만, 임차인 또한 자신의 권리 보호를 위한 주의 의무를 다해야 하며 이를 게을리하면 손해배상액이 줄어들 수 있음을 보여준 사례입니다.
공인중개사법 제25조 제3항 및 제26조: 이 법률은 개업공인중개사가 중개가 완성된 시점에 거래계약서와 중개대상물 확인·설명서를 작성하여 거래 당사자에게 교부하고 보존해야 한다고 규정합니다. 특히 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 계약서를 작성해서는 안 되며, 중개행위를 하지 않았음에도 함부로 계약서 등을 작성·교부해서는 안 된다고 명시하여 공인중개사의 전문성과 공정성을 확보하고자 합니다. 본 사건에서 피고 C이 중개대상물 확인·설명서에 선순위 임대차보증금을 사실과 다르게 기재한 것이 이 조항 위반의 근거 중 하나가 되었습니다. 공인중개사법 제30조: 이 조항은 중개업자가 고의 또는 과실로 중개행위를 하던 중 거래 당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우, 그 손해를 배상할 책임이 있음을 명시합니다. 피고 C의 선순위 임대차보증금 확인·설명 의무 위반이 이 법조에 따른 손해배상 책임의 근거가 되었습니다. 다가구주택 임대차 중개 시 공인중개사의 특별한 확인·설명 의무 (대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조): 대법원은 중개업자가 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개할 때, 임차인이 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 권리관계 자료, 특히 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차 시기와 종기 등의 정보를 임대인에게 요구하여 확인한 후 임차인에게 설명하고 자료를 제시해야 한다고 판시했습니다. 단순히 등기부상 권리관계만을 설명하는 데 그쳐서는 안 됩니다. 피고 C은 이 의무를 다하지 못하여 실제 선순위 임대차보증금보다 훨씬 적은 금액을 고지한 과실이 인정되었습니다. 과실상계 원칙 (대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조): 부동산 거래에서 중개업자가 확인·설명의무를 위반하여 손해가 발생했더라도, 중개를 위임한 거래 당사자 본인 역시 거래관계에 대한 조사·확인 책임을 완전히 벗어날 수는 없습니다. 따라서 중개의뢰인의 부주의가 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 손해배상 제도의 기본 원리인 손해의 공평 부담에 따라 과실상계를 적용하여 손해배상액을 제한할 수 있습니다. 본 사건에서는 원고가 스스로 적극적으로 권리관계를 확인하지 않고, 전입신고를 늦게 한 점 등이 임차인의 과실로 인정되어 최종 손해배상액이 5,000,000원으로 제한되었습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제8조: 이 법은 임차인이 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력을 갖는다고 규정하여 임차인의 주거 생활 안정을 보장합니다. 또한, 임차보증금이 일정액 이하인 소액임차인에게는 경매 시 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 최우선하여 변제받을 수 있는 권리를 부여합니다. 본 사례에서 원고는 전입신고를 늦게 하여 소액임차인으로서의 최우선변제 요건을 갖추지 못해 배당받지 못했습니다. 한국공인중개사협회의 공제 책임: 한국공인중개사협회는 공인중개사법 제30조에 따라 공인중개사가 중개행위로 인해 발생시킨 손해를 배상하기 위한 공제계약을 체결하며, 중개사고 발생 시 피공제자인 공인중개사와 공동으로 손해배상 책임을 집니다. 공제계약서에 "부동산중개업자는 임대인과 임차인이 본 계약을 불이행 함으로 인한 책임을 지지 않는다"는 조항이 있더라도, 이는 임대인의 계약불이행에 관한 것이므로 공인중개사가 공인중개사법에 따라 부담하는 손해배상책임까지 면제하는 취지로 해석되지 않는다고 판시되었습니다.
다가구주택 임차 시 주의사항: 임대차 계약을 체결하기 전에 반드시 공인중개사에게 해당 다가구주택의 모든 선순위 근저당권 설정 금액과 다른 임차인들의 임대차 보증금 총액 및 각 임대차 계약의 시작 및 종료 시점 등을 상세하게 요구하여 확인해야 합니다. 중개인이 제공하는 정보 외에 임대인에게 직접 관련 자료(예: 전체 임대차계약서 사본, 확정일자 부여 현황, 전입세대 열람 내역)를 요청하여 실제 권리관계를 객관적으로 재차 확인하는 것이 매우 중요합니다. 중개대상물 확인·설명서 확인의 중요성: 공인중개사가 작성하여 교부하는 중개대상물 확인·설명서의 내용을 꼼꼼히 검토하고, 특히 채권최고액, 선순위 임대차보증금 등 금액 관련 정보가 실제와 다르거나 불분명하다고 의심될 경우, 추가적인 자료를 요청하여 정확한 사실관계를 파악해야 합니다. 전입신고와 확정일자의 조속한 취득: 주택 임대차 계약 후에는 주택의 인도(입주)와 동시에 전입신고를 마치고 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이는 임차인이 대항력과 우선변제권을 확보하는 데 필수적인 절차입니다. 본 사례의 원고처럼 전입신고가 늦어지면 소액임차인으로서 경매 시 보증금 중 일정액을 최우선으로 변제받을 수 있는 권리를 상실할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다. 임차인의 자기 보호 의무: 공인중개사의 중개 과실이 있더라도, 임차인 본인에게도 부동산 거래의 권리관계를 조사하고 확인할 책임이 있습니다. 따라서 임차인이 스스로의 주의 의무를 다하지 않아 손해 발생이나 확대에 기여한 부분이 있다면, 과실상계 원칙에 따라 중개사로부터 받을 수 있는 손해배상액이 줄어들 수 있다는 점을 인지해야 합니다.
