임대차
임차인 A는 원래 임대인 C와 임대차 계약을 체결하고 보증금 5천만원을 지급했습니다. 이후 건물의 소유권이 B 회사로 넘어가면서 B 회사는 임대인의 지위를 승계하고 임대차 기간 만료일을 2020년 10월 31일로 합의했습니다. 계약 만료일이 지나고 묵시적 갱신이 된 상태에서 A는 B 회사에게 계약 해지 및 보증금 반환을 요구했으나 B 회사가 보증금을 돌려주지 않자 소송을 제기했습니다. 법원은 임대차 계약이 적법하게 종료되었으므로 B 회사는 A에게 보증금 5천만원을 반환할 의무가 있다고 판결했습니다. 다만, A가 건물을 B 회사에 완전히 인도했다는 증거가 부족하다고 보아 보증금에 대한 지연손해금 청구는 기각했습니다.
원고 A는 임대차 계약 만료 후 새로운 임대인인 피고 B 회사와 임대차 재계약 합의를 했고, 2020년 10월 31일을 새로운 계약 만료일로 정했습니다. 이후 계약이 묵시적으로 갱신된 상태에서 원고 A는 피고 B 회사에게 계약 해지를 통보하고 임대차보증금 5천만원의 반환을 요구했으나, 피고 B 회사가 이를 반환하지 않아 법적 분쟁으로 이어졌습니다.
새로운 건물주가 임대인의 지위를 승계하여 임차보증금 반환 의무가 있는지 여부, 묵시적으로 갱신된 임대차 계약의 해지 효력 발생 시점, 그리고 임차인이 임대차보증금에 대한 지연손해금을 청구할 때 임차 건물을 임대인에게 인도했음을 증명해야 하는지 여부입니다.
법원은 피고 B 회사는 원고 A에게 임대차보증금 5천만원을 지급해야 한다고 판결했습니다. 하지만 원고 A가 임차한 건물을 피고 B 회사에 완전히 인도했거나 인도를 제공했다는 증거가 부족하다고 보아, 보증금에 대한 지연손해금 청구는 기각했습니다. 소송비용은 피고 B 회사가 부담하도록 결정했습니다.
임대인이 변경되더라도 새로운 임대인은 기존 임대인의 임대차 계약상 권리 의무를 그대로 승계하므로 임차보증금 반환 의무를 집니다. 묵시적 갱신 후 임차인이 계약 해지를 통보하면 주택임대차보호법에 따라 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 그러나 임대차보증금과 별도로 지연손해금을 받기 위해서는 임차인이 임차 목적물을 임대인에게 인도했거나 인도할 준비를 마쳤음을 분명히 입증해야 합니다.
이 사건은 임차인이 임대차보증금 반환을 청구한 경우로 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 특히 '주택임대차보호법 제6조의2 제1, 2항'은 묵시적 갱신된 임대차 계약의 해지에 관해 규정하고 있습니다. 임차인이 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하여 계약이 종료됩니다. 따라서 이 사건 임대차 계약은 원고 A의 해지 통보가 피고 B 회사에 도달한 후 3개월이 지난 2023년 5월 8일경 종료된 것으로 보아 피고 B 회사의 보증금 반환 의무가 인정되었습니다. 한편, 임차보증금 반환 시 지연손해금에 대해서는 대법원 판례(1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 판결)에 따라 임차인이 임대차 목적물을 인도하였거나 인도의 제공을 하였음을 주장하고 증명해야만 인정됩니다. 이 사건에서는 원고 A가 소송 변론기일인 2023년 7월 18일 비로소 건물의 시정장치 비밀번호를 알려주었을 뿐, 그 전에 건물을 인도했음을 증명하지 못하여 지연손해금 청구는 받아들여지지 않았습니다.
임대차 계약 중 건물의 소유주가 바뀌더라도 새로운 임대인은 기존 임대인의 임대차 계약상 지위를 그대로 승계하므로, 임차보증금 반환 의무는 새로운 임대인에게 있습니다. 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 후 임차인이 계약 해지를 원할 경우, 주택임대차보호법에 따라 임대인에게 해지 통보를 한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료되고 임차인은 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 다만, 임차보증금과 함께 지연손해금까지 받으려면 계약이 종료되는 시점에 임차한 건물을 임대인에게 완전히 인도했거나, 언제든지 인도할 수 있도록 준비가 완료되었음을 명확히 증명해야 합니다. 예를 들어 열쇠를 전달하거나 비밀번호를 알려주는 등의 조치를 취하고 그 사실을 기록으로 남기는 것이 중요합니다.
