임대차
원고 A 주식회사는 피고 B로부터 공장을 임차하여 사용하던 중 계약이 종료되자 임대차보증금 반환을 요구했습니다. 피고는 원고가 공장을 사용하며 발생시킨 파손에 대한 원상회복 비용과 원상회복 공사 기간 동안의 차임 상당 손해를 임대차보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 법원은 임대차보증금 1억 500만원 중 원상회복 비용 34,920,800원과 원상회복 공사 기간 24.5일에 해당하는 차임 상당 손해 9,432,500원을 공제하고, 원고가 대신 납부한 전기료 922,830원은 피고가 반환해야 한다고 판단했습니다. 그러나 원고가 주장한 누수로 인한 커팅설비 고장 및 제품 녹 발생 손해배상 청구 6,600,000원은 증거 부족으로 기각되었습니다. 결과적으로 피고는 원고에게 임대차보증금 잔액과 전기료를 합한 1,898,517원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다.
원고 A 주식회사는 2014년 4월 23일 피고 B로부터 공장 2동을 임차보증금 5,200만원, 월 차임 520만원으로 임차했습니다. 이후 공장 건물이 더 필요하여 2015년 11월 19일 추가로 2동을 더 임차하여 총 4동의 공장(이 사건 공장)에 대해 임대차보증금 1억 500만원, 월 차임 1,050만원으로 계약을 갱신했고 임대차 기간은 2015년 12월 1일부터 2017년 11월 30일까지였습니다. 계약 기간 만료일인 2017년 11월 30일이 지나자, 원고는 2017년 12월 4일 피고에게 공장을 원상회복하여 인도했으므로 임대차보증금을 반환해 달라고 통지했습니다. 피고는 2018년 1월 30일 원고에게 임대차보증금 중 6천만원을 반환했습니다. 그러나 원고는 남은 임대차보증금 잔액과 자신이 대신 납부한 전기료 922,830원, 그리고 건물 누수로 인해 발생한 커팅설비 고장 및 제품 녹 발생 손해 6,600,000원에 대한 배상을 요구하며 소송을 제기했습니다. 피고는 임차인이 사용하며 발생한 문, 벽체 판넬 파손 등에 대한 원상회복 비용 34,920,800원과 원상회복 공사 기간 24.5일 동안의 차임 상당 손해 9,432,500원을 보증금에서 공제해야 한다고 맞섰습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째 임대차 계약 종료에 따른 임대차보증금의 반환 범위입니다. 둘째 임차인이 공장 사용 중 발생시킨 파손에 대한 원상회복 의무의 범위와 그에 따른 비용 및 공사 기간 동안의 차임 상당 손해를 임대차보증금에서 공제할 수 있는지 여부입니다. 셋째 임차인이 대신 납부한 전기료를 임대인이 반환해야 하는지 여부입니다. 넷째 임대인의 건물 하자(누수)로 인해 임차인에게 발생한 손해에 대해 임대인이 배상할 책임이 있는지 여부입니다.
법원은 피고에게 원고에게 1,898,517원 및 그 중 975,687원에 대하여는 2018년 1월 31일부터 2018년 11월 27일까지 연 6%, 그 다음날부터 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 금액을, 922,830원에 대하여는 2018년 1월 17일부터 2018년 11월 27일까지 연 6%, 그 다음날부터 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 금액을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구, 즉 누수로 인한 손해배상 등은 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 95%, 피고가 5%를 각각 부담하도록 결정되었습니다.
결론적으로 법원은 임대차 계약 종료 시 임차인의 원상회복 의무 범위와 임대차보증금 공제에 대한 판단 기준을 제시했습니다. 임대인(피고)은 임대차보증금에서 임차인(원고)의 원상회복 의무 위반으로 인한 손해배상금(원상회복 비용과 공사 기간 동안의 차임 상당 손해)을 공제하고 남은 금액과 미납 전기료를 임차인에게 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 그러나 임차인이 주장한 누수로 인한 손해배상 청구는 증거 부족으로 인정되지 않았습니다.
이 사건 판결에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. 첫째 민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)는 임대차 계약이 종료되면 임차인은 임대 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있다고 규정합니다. 다만 판례는 임차인이 통상적인 사용을 하다가 생긴 자연적인 마모(통상 손모)나 임대인의 책임 있는 사유로 발생한 하자는 임차인의 원상회복 의무 범위에 포함되지 않는다고 봅니다. 이 사건에서 법원은 이 사건 공장의 주2, 3, 4동 건물이 신축이었고 원고가 임대차 기간 중 보수를 요청한 사실이 없으며 파손 부분이 통상 사용에 따른 손모로 볼 수 없다고 판단하여 원고에게 원상회복 의무가 있다고 인정했습니다. 둘째 민법 제623조(임대인의 의무)에 따라 임대인은 임차인이 목적물을 계약 기간 동안 온전히 사용하고 수익할 수 있도록 유지해 줄 의무가 있습니다. 원고는 피고가 이 의무를 위반하여 누수가 발생했다고 주장했으나, 법원은 원고가 제출한 증거만으로는 임대인의 의무 위반과 누수로 인한 손해 발생 사이의 인과관계를 인정하기 어렵다고 보아 원고의 주장을 기각했습니다. 셋째 임대차보증금은 임대차 계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무(미납 차임, 관리비, 원상회복 비용, 손해배상금 등)를 담보하는 성격이 있습니다. 따라서 임대인은 계약 종료 시 임차인의 채무액을 임대차보증금에서 공제하고 남은 금액을 반환할 수 있습니다. 본 판결에서는 원상회복 비용 34,920,800원과 원상회복 공사 기간 24.5일 동안 임대인이 공장을 사용하지 못해 발생한 차임 상당 손해 9,432,500원이 보증금에서 공제되었습니다. 넷째 금전 채무의 이행을 지체한 경우, 채무자는 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다. 본 판결에서는 채무 이행 지체에 대한 지연손해금의 이율로 변제일 다음날부터 판결 선고일까지는 상법이 정한 연 6%를 적용하고, 그 다음날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%를 적용하여 계산하도록 했습니다.
유사한 임대차 분쟁 상황에 대비하여 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 첫째 임대차 계약을 체결하거나 갱신할 때 임대차 목적물의 초기 상태를 사진, 영상, 문서 등으로 명확하게 기록해 두는 것이 중요합니다. 특히 신축 건물의 첫 임차인이라면 더욱 세부적인 기록을 남겨 추후 원상회복 의무 범위나 기존 하자로 인한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 둘째 임대차 기간 중 건물에 파손이나 하자가 발생하면 즉시 임대인에게 서면(문자, 이메일 등)으로 통지하고, 누가 책임을 지고 보수할 것인지에 대해 협의 내용을 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다. 셋째 임대차 계약 종료 시 임차인의 원상회복 의무는 일반적으로 임차인이 사용하면서 생긴 통상의 손모(자연적인 마모)나 임대인의 책임으로 발생한 하자를 넘어 임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손에 대해서만 부담합니다. 다만 계약서에 특별한 조항이 있다면 그에 따를 수 있으므로 계약 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 넷째 임대인은 임대차보증금 반환 시 미납된 차임, 관리비, 원상회복 비용, 손해배상금 등 임차인의 채무액을 공제하고 잔액을 반환할 수 있습니다. 따라서 보증금에서 공제될 수 있는 항목과 그 금액을 미리 예상해두는 것이 좋습니다. 다섯째 건물 하자로 인한 손해배상을 청구할 경우, 해당 하자가 임대인의 책임임을 증명할 수 있는 객관적인 증거(전문가 감정서, 피해 전후 사진, 하자에 대한 임대인 통지 기록 등)를 충분히 확보하는 것이 중요합니다. 단순히 주장하는 것만으로는 법원에서 인정받기 어렵습니다. 여섯째 계약 종료 후 원상회복 공사가 필요한 경우, 해당 공사 기간 동안 임대인이 목적물을 사용하지 못하므로 그 기간에 해당하는 차임 상당의 손해도 임차인이 부담해야 할 수 있습니다.
