임대차
이 사건은 임대차 계약이 끝난 후 임차인(원고 A)이 임대인(피고 B)에게 남은 임대차 보증금과 부당이득금의 반환을 요구하고, 임대인은 이에 맞서 밀린 공과금과 건물 원상회복 비용을 공제해야 한다고 주장하며 다툰 사건입니다. 법원은 임대차 보증금 잔액 중 미지급된 전기 및 수도 요금을 제외한 19,777,470원과 이에 대한 지연손해금을 임대인이 임차인에게 지급해야 한다고 판결했습니다. 그러나 임차인이 주장한 부당이득금(철거 비용)과 임대인이 주장한 원상회복 비용(천장, 벽지, 창틀 교체 등)에 대해서는 관련 약정이나 임차인의 책임이 없다는 이유로 인정하지 않았습니다.
원고는 피고로부터 2013년 2월 27일 구미시 C 지상 3층 건물 중 1층(보증금 3천만원, 어린이집 운영)과 2층(처음 보증금 3천만원, 월세 50만원, 주거용, 이후 보증금 9천만원으로 증액, 월세 없음)을 임차했습니다. 2018년 3월 31일 임대차 계약이 종료된 후, 피고는 원고에게 1층 보증금 3천만원 전액과 2층 보증금 9천만원 중 7천만원을 반환했습니다. 남은 2천만원의 보증금과 별도로 원고는 피고가 이전 임차인이 설치한 시설물까지 철거를 요구하여 10,406,000원의 철거 비용을 지불했으므로 이를 부당이득금으로 돌려받아야 한다고 주장했습니다. 피고는 이에 대해 원고가 미지급한 전기 및 수도 요금, 천장 및 벽지 손상, 전기배선 문제, 그리고 1층 출입문 스테인리스 창틀과 셔터 레일 교체 등 원상회복 비용 7,100,000원, 1,650,000원, 12,640,000원을 임대차 보증금에서 공제해야 한다고 맞섰습니다.
임대차 계약 종료 후 남은 임대차 보증금의 반환 범위, 임차인이 지출한 철거 비용이 부당이득에 해당하는지 여부, 임대인이 주장하는 건물 원상회복 비용의 공제 가능성 및 그 범위
피고(임대인)는 원고(임차인)에게 임대차 보증금 잔액 19,777,470원과 이에 대한 지연손해금(2018년 7월 11일부터 2019년 5월 28일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%)을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구(부당이득금 청구)는 기각되었고, 소송비용은 원고가 40%, 피고가 60%를 부담합니다.
법원은 임대차 보증금은 임대차 기간 중 발생한 임차인의 모든 채무를 담보하므로 미납 공과금은 공제하는 것이 맞지만, 임차인이 부당이득을 주장한 철거 비용이나 임대인이 주장한 원상회복 비용은 약정이나 임차인의 책임이 입증되지 않아 받아들여지지 않았습니다. 결과적으로, 임대인은 임차인에게 미지급 임대차 보증금에서 미납 공과금만 공제한 나머지 금액을 반환하게 되었습니다.
민법 제741조(부당이득의 내용)는 '법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다'고 규정하고 있습니다. 이 사건에서 임차인이 주장한 철거 비용 10,406,000원에 대한 부당이득 청구는 받아들여지지 않았는데, 이는 임차인이 임대인의 요청에 따라 철거 공사를 시공한 것이므로 '철거 약정에 따른 행위'로 보았기 때문입니다. 즉, 법률상 원인이 없이 이득을 얻었다고 보기 위해서는 그 약정이 무효나 취소되었음이 증명되어야 하는데, 이 사건에서는 그러한 증명이 없었습니다. 또한, 임대차 종료 시 임차인의 원상회복 의무는 임차인이 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이며, 그 이전의 임차인이 시설한 것까지 원상회복할 의무는 없습니다. 이 사건에서 피고가 주장한 천장, 벽지, 창틀 교체 비용 등은 원고가 사용하면서 손상되었다는 증거가 없거나, 이전의 시설물에 대한 것이므로 원고의 원상회복 의무 범위에 포함되지 않는다고 판단되었습니다. 임대차보증금은 임대차 계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하므로, 미납된 전기요금이나 수도요금 등은 임대차 보증금에서 당연히 공제될 수 있습니다.
임대차 계약 시 특약사항을 명확하게 작성하고 서면으로 남겨야 합니다. 특히 임대차 종료 시 원상회복의 범위나 추가 철거 비용 발생 가능성 등은 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 건물 임차 전후의 상태를 사진이나 영상으로 기록해두면 추후 원상회복 분쟁 발생 시 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다. 기존 임차인이 설치한 시설물의 철거 또는 원상회복 의무는 현 임차인에게 없다는 것이 일반적인 법리이므로, 이러한 시설물에 대한 철거 요청이 있다면 약정을 통해 명확히 해야 합니다. 임대차 보증금에서 공제될 수 있는 채무는 임대차 기간 중 발생한 미납 공과금 등 임차인의 채무에 한정되는 경우가 많습니다. 구두 약정보다는 모든 합의 내용을 서면으로 남기는 것이 분쟁 예방에 가장 효과적입니다.
