임대차
원고 A씨가 유한회사 C로부터 아파트를 임차한 후 계약 기간 만료를 앞두고 갱신 거절 의사를 통지했음에도 임대차보증금을 돌려받지 못하자 소송을 제기한 사건입니다. 법원은 임대차 계약이 적법하게 해지되었음을 인정하고 피고 유한회사 C에게 원고 A씨로부터 아파트를 인도받는 것과 동시에 임대차보증금 1억 7,800만 원을 반환하라고 판결했습니다.
원고 A씨와 피고 유한회사 C는 2019년 12월 10일 임대차보증금 1억 7,800만 원, 기간은 2020년 1월 20일부터 2022년 1월 19일까지로 하는 아파트 임대차 계약을 체결했습니다. 이후 2021년 12월 31일 계약 기간을 2023년 1월 19일까지로 연장했습니다. 원고 A씨는 2023년 12월 4일 피고 C에게 임대차 계약을 갱신할 의사가 없음을 통지했으며 2024년 10월 21일 다시 계약 해지와 함께 임대차보증금 반환을 요청했습니다. 그러나 피고 C는 임대차보증금을 반환하지 못했고 원고 A씨는 보증금을 돌려받지 못하여 아파트에 계속 거주하게 되면서 소송을 제기하게 되었습니다.
임대차 계약이 적법하게 해지 또는 종료된 상황에서 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 의무가 있는지 여부입니다.
피고 유한회사 C는 원고 A씨로부터 별지 목록 기재 아파트를 인도받음과 동시에 원고 A씨에게 임대차보증금 1억 7,800만 원을 지급해야 합니다. 소송비용은 피고가 부담하며 제1항의 판결은 가집행할 수 있습니다.
법원은 임대차 계약이 임차인의 갱신 거절 의사 통지에 의해 적법하게 해지된 것으로 판단했습니다. 이에 따라 임대인인 피고 유한회사 C는 임차인인 원고 A씨에게 아파트를 인도받는 것과 동시에 임대차보증금을 반환할 의무가 있음을 명확히 했습니다. 이 판결은 임대차 계약 종료 시 임대인의 보증금 반환 의무와 동시이행 관계를 확인한 것입니다.
이 사건은 임대차 계약의 종료와 임대인의 임대차보증금 반환 의무에 관한 것입니다. '민법 제618조(임대차의 의의)'에 따르면 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립합니다.
임대차 계약이 적법하게 해지되거나 기간 만료로 종료되면 임대인은 임차인으로부터 임차 목적물을 인도받음과 동시에 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무를 집니다. 이는 '민법 제536조'에서 규정하는 '동시이행의 관계'에 해당합니다. 즉 임차인은 주택을 비워줄 의무가 있고 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 서로 동시에 이루어져야 합니다. 본 판례에서도 법원은 원고가 아파트를 인도받음과 동시에 피고에게 보증금을 지급하라고 명시하여 동시이행 관계를 확인했습니다.
또한 '주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)'에 따르면 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니하거나 계약 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 반대로 임차인 또한 같은 기간 내에 갱신 거절의 통지를 할 수 있습니다. 원고 A씨는 계약 갱신 의사가 없음을 피고 C에게 명확히 통지했으므로 임대차 계약은 적법하게 종료된 것으로 판단되었습니다.
임대차 계약 만료 전 계약 갱신 거절 또는 해지 의사는 반드시 법에서 정한 기간(주택임대차보호법에 따르면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지) 내에 임대인에게 명확하게 통지해야 합니다. 이때 내용증명 우편이나 문자 메시지 등 증거를 남길 수 있는 방법으로 통지하는 것이 좋습니다.
계약 기간이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인은 해당 주택을 계속 점유하며 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 이때 임차인의 점유는 적법한 권리 행사이므로 불법 점유가 아닙니다.
보증금 반환이 지연될 경우 법원에 '임대차보증금 반환 청구 소송'을 제기하여 법원의 판결을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다. 또한 소송 진행 중이거나 이사 예정이라면 '임차권등기명령'을 신청하여 이사 후에도 보증금을 보호받을 수 있는 조치를 취할 수 있습니다.
