아파트 임대차 분양용역 수수료 미지급 사건

주식회사 A는 김제시 D 아파트의 시행사인 주식회사 B와 분양용역계약을 체결하고 281세대의 임대차 계약 업무를 수행했습니다. A사는 미지급된 용역수수료 및 상가 분양 용역수수료 등 총 272,272,000원을 청구했으나, 법원은 아파트 임대차 계약 용역수수료 1,786,950,000원 중 원고 책임으로 해지된 9세대에 대한 수수료 57,750,000원과 옥외광고물법 위반 과태료 41,064,000원, 이미 지급된 1,540,000,000원을 공제한 148,136,000원만을 인정했습니다. 상가 분양 용역수수료는 별도 계약 건이며 계약 기간이 종료되어 인정되지 않았고, 결국 피고는 원고에게 148,136,000원 및 지연손해금을 지급하게 되었습니다.

관련 당사자

• 원고: 주식회사 A (아파트 임대차 계약에 대한 분양용역 업무를 수행한 회사)
• 피고: 주식회사 B (김제시 D 아파트 신축 및 임대 사업을 시행한 회사)

분쟁 상황

주식회사 B는 김제시에서 약 342세대의 D 아파트를 신축하여 민간임대주택으로 임대하는 시행사였고 주식회사 A는 2022년 5월 16일 B와 아파트 분양용역계약을 체결하여 임대차 계약 체결 업무를 수행했습니다. 이후 2022년 7월 6일 용역수수료를 변경하는 계약도 체결했습니다. A사는 2022년 5월 28일부터 2023년 5월 31일까지 281세대에 대한 임대차 계약 업무를 완료했고 B사는 A사에 총 1,540,000,000원을 지급했습니다. 하지만 A사는 수행한 업무에 대해 계산된 용역수수료와 이미 받은 금액의 차액인 272,272,000원이 미지급되었다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 여기에는 아파트 281세대에 대한 수수료와 상가 2호실에 대한 분양수수료가 포함되었습니다. 이에 대해 B사는 용역수수료 지급 시기에 대한 별도 약정이 있었고 A사의 책임 있는 사유로 임대차 계약이 해지되거나 중도금 미납이 발생한 24세대에 대한 수수료는 지급할 수 없다고 반박했습니다. 또한 광고비 5,500,000원, 특정 계약자 관련 소송비용 1,217,319원, 현수막 설치 관련 옥외광고물법 위반 과태료 41,064,000원을 용역수수료에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 상가 분양은 이 사건 아파트와 무관한 별도 아파트 상가이며 계약 기간이 종료된 후의 분양이라 수수료를 지급할 수 없다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

원고가 수행한 아파트 임대차 계약 업무에 대한 미지급 용역수수료의 정확한 산정 금액과 피고의 지급 의무 범위, 용역수수료의 지급 시기에 대한 당사자 간 약정 해석, 원고의 책임으로 인한 임대차 계약 해지 세대에 대한 용역수수료 공제 여부, 피고가 주장하는 H언론 광고비, 계약금 반환 소송비용, 옥외광고물법 위반 과태료가 용역수수료에서 공제될 수 있는지 여부, 원고가 분양했다고 주장하는 상가 2호실에 대한 용역수수료 청구가 유효한지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 주식회사 B가 원고 주식회사 A에게 미지급 용역수수료 148,136,000원을 지급하라고 판결했습니다. 이 금액에 대해 2023년 11월 11일부터 2024년 9월 13일까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 함께 지급하도록 명령했습니다. 원고의 나머지 청구(상가 용역수수료 등)는 기각되었으며 소송비용은 원고와 피고가 각자 부담하는 것으로 결정되었고 판결 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 원고가 청구한 용역수수료 중 아파트 임대차 계약 관련 일부만을 인정하여 피고에게 총 148,136,000원 및 지연손해금을 지급할 것을 판결했습니다. 원고의 책임으로 해지된 9세대에 대한 수수료와 현수막 관련 과태료는 공제되었고 상가 분양 용역수수료 청구는 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 계약 자유의 원칙 및 계약 내용의 해석: 당사자들은 법의 테두리 안에서 자유롭게 계약 내용을 정할 수 있으며(민법 제105조), 일단 체결된 계약은 그 내용에 따라 효력을 발생합니다. 계약 내용이 불분명할 경우 법원은 당사자의 의사를 해석할 때 계약서 문언의 객관적인 의미, 계약의 목적과 동기, 당사자들이 계약을 통해 달성하려는 경제적·사회적 목적, 관련 법규정 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석합니다. 이 사건에서는 용역수수료 지급 시기 및 현수막 관련 '벌금'의 범위 해석에 이 원칙이 적용되었습니다. 2. 채무불이행과 손해배상: 계약 당사자가 계약상의 의무를 이행하지 않거나 불완전하게 이행하여 손해가 발생한 경우 상대방은 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제390조). 이 사건에서 원고의 책임으로 임대차 계약이 해지된 9세대에 대한 용역수수료는 원고의 불완전한 업무 이행에 해당하여 청구에서 제외되었습니다. 3. 지연손해금: 금전 채무 불이행 시 채무자는 지연손해금을 지급해야 합니다. 상법은 상사 채무에 대해 연 6%의 이자율을, 소송촉진 등에 관한 특례법은 소송이 제기되어 판결 선고일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자율을 적용합니다. 이 사건에서도 미지급 용역수수료에 대해 이 원칙에 따라 지연손해금이 부과되었습니다. 4. 용역수수료 청구권: 용역계약에 따라 업무를 완료했거나 부분적으로 완료했음을 입증할 경우 약정된 수수료를 청구할 권리가 발생합니다. 다만 업무의 불완전 이행이나 계약 조건 미달 시에는 그 범위 내에서 청구권이 제한될 수 있습니다.

참고 사항

1. 계약서에 용역수수료의 산정 기준, 지급 시기, 지급 조건, 특정 상황(예: 계약 해지) 발생 시 수수료 처리 방안을 최대한 구체적이고 명확하게 명시해야 합니다. 구두 약정보다는 서면 약정이 법적 효력을 갖기 유리합니다. 2. 용역 수행 중 발생하는 문제(예: 고객의 대출 불가로 인한 계약 해지, 법규 위반 과태료 등)에 대한 책임 소재와 그에 따른 용역수수료 공제 가능 여부 및 범위를 계약서에 미리 정해두는 것이 분쟁을 예방하는 데 중요합니다. 특히 '벌금'과 '과태료' 같은 법률 용어의 의미 범위도 명확히 하는 것이 좋습니다. 3. 하나의 프로젝트 내에서도 상가 분양과 같은 별도의 업무는 독립적인 계약 조건과 계약 기간을 가질 수 있으므로 각 계약의 유효 기간과 내용을 꼼꼼히 확인하고 관리해야 합니다. 계약 기간이 종료된 이후에 이루어진 업무에 대해서는 특별한 연장 약정이 없는 한 수수료 청구가 어려울 수 있습니다. 4. 계약의 이행 과정, 수수료 지급 내역, 문제 발생 상황 등에 대한 모든 대화 내용(예: 카카오톡 메시지), 서류, 영수증 등을 철저히 기록하고 보관하는 것이 향후 분쟁 발생 시 증거 자료로 활용하는 데 필수적입니다.