건축/재개발 · 행정
재개발 조합원인 원고들이 재개발 사업에서 두 채의 아파트를 분양받겠다고 신청했으나, 조합이 한국부동산원의 타당성 검증 결과를 바탕으로 원고들의 기존 주택 면적이 두 채 분양 기준에 미달한다며 한 채만 공급하기로 관리처분계획을 변경한 사건입니다. 법원은 조합이 원고들의 주택 면적을 잘못 판단하여 한 채만 분양하기로 한 것은 재량권을 벗어난 위법한 처분이라고 판단하며 원고들의 손을 들어주었습니다.
광주 동구 지역의 재개발 사업이 진행되던 중, 조합원인 원고 A와 B는 각각 다른 유형의 두 채 아파트를 분양받겠다고 신청했습니다. 원고 A는 84A㎡형과 59B㎡형을, 원고 B는 84A㎡형과 59A㎡형을 신청했습니다. 조합은 처음에는 원고들의 신청을 받아들여 2주택을 공급하는 내용의 관리처분계획을 수립했었습니다. 하지만 이후 한국부동산원의 타당성 검증 과정에서 원고들의 종전 주택 면적이 2주택 공급 기준에 미달한다는 의견이 제시되었고, 조합은 이를 근거로 원고들에게 84A㎡형 1주택만 분양하는 내용으로 관리처분계획을 변경하여 인가를 받았습니다. 2022년 9월 29일, 조합은 원고들에게 2주택 공급 대상에서 제외되었음을 통지했고, 이에 불복한 원고들이 법원에 소송을 제기하게 되었습니다.
재개발 사업에서 조합의 '분양예정 통지'가 공적인 약속에 해당하는지, 그리고 두 채 아파트 공급 대상 여부를 판단할 때 건축물대장상 면적과 실제 주택의 실측 면적 중 어떤 것을 기준으로 삼아야 하는지, 마지막으로 조합의 2주택 공급 거부 처분이 재량권 남용에 해당하는지가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 C구역 주택재개발정비사업조합이 2022년 8월 24일 광주광역시 동구청장으로부터 변경인가받은 관리처분계획 중 원고들에게 아파트 두 채 분양을 거부한 부분을 취소하라고 판결했습니다. 이에 따라 소송비용은 피고 조합이 부담하게 되었습니다.
법원은 재개발 조합이 원고들에게 발송한 '분양대상자별 분양예정 추산액과 종전 가액 등 통지'는 사전에 변경될 수 있다고 고지된 예정조서이므로, 이를 공적인 약속으로 보기 어렵다고 판단하여 신뢰보호의 원칙 위반 주장은 받아들이지 않았습니다. 그러나 2주택 공급 대상자 여부를 판단할 때는 건축물대장상의 면적이 아닌 실제 주택에 대한 지장물조사 및 감정평가서상 실측 주거전용면적을 기준으로 해야 한다고 보았습니다. 원고 A의 실측 면적은 154㎡로 신청한 2주택 합계 면적 144.6171㎡를 초과했고, 원고 B의 실측 면적은 151㎡로 신청한 2주택 합계 면적 144.7033㎡를 초과하여 2주택 공급 대상에 해당한다고 판단했습니다. 따라서 조합이 원고들을 2주택 공급 대상에서 제외한 것은 사실을 오인한 위법이 있다고 보았습니다. 또한 조합의 잘못된 통지로 인해 원고들이 다른 규모의 주택(예: 113A㎡형)을 신청할 기회를 잃었고, 조합이 약 1년 4개월 동안 아무런 안내 없이 일방적으로 2주택 공급 제외를 통보한 점, 그리고 추가 주택 공급이 다른 조합원이나 공익에 큰 영향을 주지 않는다는 점을 들어, 조합의 처분은 원고들의 재산권을 과도하게 침해하고 합리적이고 공평한 재량권 행사의 기초를 상실한 위법한 처분이라고 결론 내렸습니다.
이 판결은 크게 두 가지 법리적 쟁점을 다루었습니다.
첫째, '신뢰보호의 원칙'입니다. 이는 행정청이 특정한 견해를 공식적으로 표명했고, 개인이 이를 신뢰하여 어떤 행위를 했는데, 나중에 행정청이 그 견해에 반하는 처분을 함으로써 개인의 이익이 침해될 경우 해당 처분이 위법하다고 보는 원칙입니다. 하지만 이 사건에서는 조합이 분양 예정 내용을 통지할 때 '예정 조서이며 추후 변경될 수 있다'고 미리 고지했기 때문에, 법원은 이를 공적인 견해표명으로 보지 않아 신뢰보호의 원칙이 적용되지 않는다고 판단했습니다.
둘째, '재량권 일탈·남용' 여부입니다. 재개발 사업의 '관리처분계획'은 행정청의 재량이 인정되는 행위이지만, 그 재량이 합리적이고 공평하게 행사되어야 합니다. 특히 이 사건에서는 「도시 및 주거환경정비법」 제76조 제1항 제7호 다목과 관련된 2주택 공급 대상자 판단 기준이 중요했습니다. 이 조항은 '종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 법원은 이때 기준이 되는 주거전용면적을 단순히 건축물대장상의 면적이 아닌, 「주택법 시행규칙」 제2조 제1호 및 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호의 정의에 따라 현장 실측을 통해 작성된 '지장물조사 및 감정평가서'상의 실측 면적으로 보아야 한다고 판단했습니다. 또한, 「도시정비법」 제72조 제1항에 따른 분양신청 통지는 조합원에게 합리적인 분양신청 기회를 보장하기 위한 것이므로, 조합의 잘못된 정보 제공으로 조합원이 분양 신청 기회를 제대로 보장받지 못했다면, 이를 토대로 수립된 관리처분계획은 재량권 행사의 기초를 상실하여 위법하다고 보았습니다.
재개발이나 재건축 사업에 참여하는 조합원은 조합이 제공하는 분양 신청 관련 정보, 특히 '예정'이라는 단서가 붙은 내용은 최종 확정이 아닐 수 있음을 항상 유의해야 합니다. 자신의 권리가 확정적으로 침해되었다고 느낄 경우, 관련된 모든 증빙 자료(지장물조사서, 감정평가서, 건축물대장, 조합 통지서 등)를 꼼꼼히 확인하고 보관해야 합니다. 특히 종전 주택의 면적을 기준으로 분양 세대수가 결정될 때, 건축물대장상의 면적과 실제 사용 면적(실측 면적)이 다를 수 있으므로, 어떤 면적을 기준으로 할 것인지 명확히 확인하고 만약 불일치할 경우 실측 자료를 미리 준비하는 것이 중요합니다. 조합의 잘못된 정보 제공으로 인해 합리적인 분양 신청 기회를 박탈당했거나 재산권 침해가 발생했다고 판단되면, 지체 없이 이의를 제기하고 법적 절차를 통해 자신의 권리를 보호받을 수 있는지 검토해야 합니다. 조합의 일방적인 통보에 대비하여 적극적으로 대응할 필요가 있습니다.
