계약금 · 압류/처분/집행
원고 A가 피고 B으로부터 주택을 매수하는 계약을 체결하고 공인중개사 피고 C의 중개를 받았습니다. 이 주택은 인근 포사격장에서 발생하는 소음으로 인해 소음대책지역 제3종구역으로 지정되어 있었으나, 계약 당시 이 사실을 고지받지 못했습니다. 이에 원고 A는 계약을 취소하고 기지급한 계약금과 중도금, 그리고 중개수수료의 반환과 손해배상을 청구했습니다. 법원은 매도인 B이 고지의무를 위반하여 계약이 취소되었다고 판단하여 원고 A에게 1억 4,600만 원을 반환하도록 명령했습니다. 또한 공인중개사 C도 설명 의무를 해태한 과실이 인정되어, 피고 B과 공동하여 손해배상 책임으로 4,000만 원을 지급하도록 했습니다. 매도인 B이 제기한 나머지 매매대금 청구 반소는 기각되었습니다.
원고 A는 2022년 6월 26일 피고 B 소유의 전남 장성군 D 대지 350㎡ 및 그 지상 단독주택과 E 답 60㎡ 중 1/4 지분을 총 4억 6,000만 원에 매수하는 계약을 체결했습니다. 이 계약은 피고 C이 운영하는 F공인중개사사무소를 통해 중개되었습니다. 원고 A는 계약 당일 피고 B에게 계약금 4,600만 원을 지급했고, 피고 C에게 중개보수 1,913,600원을 지급했습니다. 이후 2022년 8월 1일 피고 B에게 중도금 1억 원을 추가로 지급하여 총 1억 4,600만 원을 지급했습니다. 하지만 이 사건 주택은 직선거리로 약 860m 떨어진 G 포사격장 인근에 위치해 있었고, 그로 인한 소음 때문에 2021년 12월 29일 소음대책지역 제3종구역으로 지정된 상태였습니다. 이 구역은 소음영향도 84dB(C) 이상 90dB(C) 미만의 소음이 발생하는 지역입니다. 원고 A는 이 중요한 사실을 계약 체결 당시 피고 B이나 피고 C으로부터 고지받지 못했습니다. 이에 원고 A는 2022년 11월 17일 피고 B에게 포사격장 소음 문제 미고지를 이유로 매매계약 해제를 통지하고, 피고들에게 계약금 및 중도금 반환과 손해배상을 청구하는 본소를 제기했습니다. 이에 맞서 피고 B은 매매계약이 유효하다며 원고 A에게 나머지 매매대금 3억 1,400만 원의 지급을 구하는 반소를 제기했습니다.
주택이 포사격장 인근 소음대책지역에 위치한 사실이 매매계약 해제 또는 취소 사유가 되는지 여부가 쟁점이었습니다. 매도인 B에게 위와 같은 사실을 고지할 의무가 있었는지, 공인중개사 C에게 중개대상물에 대한 설명 의무가 있었는지, 그리고 그 의무 위반이 인정될 경우 각각 어느 범위에서 책임져야 하는지, 또한 계약이 취소되었을 때 지급된 중개수수료를 반환받을 수 있는지 등이 주요 쟁점이었습니다.
법원은 매도인 B이 포사격장 소음으로 인해 소음대책지역으로 지정된 사실을 매수인 A에게 고지하지 않은 것이 신의성실의 원칙상 고지의무 위반에 해당하며, 이는 부작위에 의한 기망행위로서 매매계약을 취소할 수 있는 정당한 사유가 된다고 판단했습니다. 따라서 매도인 B은 계약 취소에 따른 원상회복으로 원고 A가 지급한 계약금과 중도금 1억 4,600만 원을 반환할 의무가 있습니다. 다만, 계약 취소는 채무불이행과는 다르므로 계약서상 손해배상 예정액은 인정되지 않았습니다. 공인중개사 C에 대해서는 공인중개사법에 따라 소음·진동 등 환경조건을 확인하고 설명할 의무를 해태한 과실이 인정되어, 원고 A에게 발생한 손해에 대해 배상 책임이 있다고 보았습니다. 다만, 공인중개사 C의 노력 정도, 원고 A의 확인 소홀, 중개보수 등을 고려하여 그 책임을 4,000만 원으로 제한했습니다. 계약 취소만으로 중개수수료가 부당이득이 되어 반환되어야 하는 것은 아니라고 보아 중개수수료 반환 청구는 기각되었습니다. 최종적으로 매매계약이 취소되었으므로 매도인 B의 나머지 매매대금 청구는 받아들여지지 않았습니다.
