임대차
신용보증기금이 대출금을 대신 갚은 후 발생한 구상금 채권을 근거로, 채무자인 회사의 임대차보증금 반환 채권을 대위 행사하였으나, 임대인인 건물 공유자들이 이미 연체된 임대료 및 무단 전대에 따른 부당이득금과 유효한 채권양도에 따른 지급으로 임대차보증금 전액을 공제하여 소멸시켰다고 판단되어 신용보증기금의 청구가 기각된 사건입니다.
주식회사 J가 신용보증기금의 보증으로 대출을 받은 후 상환을 연체하여 신용보증기금이 대출금을 대위변제하고 주식회사 J에 대한 구상금 채권을 가지게 되었습니다. 한편, 주식회사 J는 피고들로부터 건물을 임차하여 사용하던 중 무단으로 다른 사람들에게 전대하였고, 임대인인 피고들은 무단 전대 및 차임 연체 등을 이유로 주식회사 J와 전차인들을 상대로 건물 인도 소송을 제기하여 승소하였습니다. 이후 신용보증기금은 주식회사 J가 피고들에게 받을 임대차보증금 반환 채권을 대위하여 피고들에게 청구했으나, 피고들은 이미 연체 차임, 무단 전대에 따른 부당이득금, 그리고 채권양도에 따른 변제로 임대차보증금이 모두 소멸했다고 주장하여 발생한 분쟁입니다.
원고 신용보증기금의 피고들에 대한 임대차보증금 반환 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결하였습니다.
법원은 주식회사 J가 무단 전대인으로서 임차 건물을 간접 점유하고 있었으므로, 피고 임대인들이 주식회사 J의 무단 전대 기간 동안 발생한 월 1,507만 원 상당의 약정 차임에 해당하는 부당이득금을 임대차보증금에서 공제한 것은 정당하다고 보았습니다. 또한, 임대차보증금 반환채권에 대한 채권양도가 사해행위로 취소되었다는 판결은 원고와 양수인 사이에서만 효력이 발생하며, 피고 임대인들이 그 채권양도에 따라 양수인에게 채무를 변제한 것은 유효하다고 판단하였습니다. 결과적으로 임대차보증금 2억 479만 원은 연체 차임 상당 부당이득금 1억 7,631만 원과 채권양도에 따라 지급된 2,848만 원으로 모두 공제되어 소멸되었다고 보아, 피고들에게 더 이상 반환할 임대차보증금이 남아있지 않으므로 원고의 청구를 기각했습니다.
임대차보증금은 임대차 계약 종료 시까지 발생하는 임차인의 연체 차임, 관리비, 손해배상금 등 모든 채무를 담보하는 역할을 하므로, 임대인은 임대차 종료 시 임차인에게 보증금을 반환하기 전에 이러한 채무들을 보증금에서 공제할 수 있습니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 건물을 다른 사람에게 전대하는 것은 임대차 계약 위반에 해당하며, 임대인은 이를 이유로 계약을 해지하고 건물의 인도를 청구할 수 있습니다. 무단 전대인은 직접 점유하지 않더라도 간접 점유자로서 부당이득 반환 의무를 부담할 수 있습니다. 채무자가 자신의 유일한 재산인 채권을 특정 채권자에게 양도하는 행위는 다른 채권자들의 채권을 해치는 사해행위가 될 수 있습니다. 그러나 사해행위취소 판결이 나더라도 그 효력은 해당 채권자와 수익자 사이에서만 유효하며, 선의의 제3자가 채무자로부터 유효하게 채권을 양도받아 변제받은 경우에는 그 변제의 효력은 여전히 유지될 수 있습니다. 채권양도가 여러 차례 이루어지는 경우, 채무자는 실제 채권을 행사하는 채권자가 누구인지 정확히 확인하고 변제해야 합니다. 유효한 채권양도 통지를 받았다면 해당 양수인에게 변제하는 것이 원칙입니다. 사해행위 소송이 진행 중이더라도 채권양도의 효력 자체에 대한 법원의 판단이 있기 전까지는 원래 양도의 효력을 존중해야 합니다.
