아파트 공용 전유부분 하자보수금 요구 소송 판결

A아파트 입주자대표회의가 아파트 시행사인 주식회사 B, 시공사인 주식회사 C과 D, 그리고 주택도시보증공사를 상대로 아파트 공용 및 전유부분에 발생한 하자에 대한 보수금 지급을 청구한 사건입니다. 법원은 시행사인 B과 하자보수보증계약을 체결한 주택도시보증공사에 대해 일부 하자보수금을 지급하라는 판결을 내렸으나, 시공사 C와 D에 대한 청구는 기각했습니다. 또한, 청구된 손해배상액에 대해서는 자연 노후 현상 등을 고려하여 80%로 책임이 제한되었습니다.

관련 당사자

• A아파트 입주자대표회의: 광주 동구 E에 위치한 A아파트 784세대를 관리하는 자치관리기구이자 이 사건 소송의 원고입니다.
• 주식회사 B: 이 사건 A아파트를 분양한 사업주체인 시행사이며, 원고로부터 하자보수금 청구를 받은 피고입니다.
• 주식회사 C, 주식회사 D: 이 사건 A아파트 신축공사를 한 시공사이며, 원고로부터 하자보수금 청구를 받은 피고입니다.
• 주택도시보증공사: 주식회사 B과 A아파트의 사용검사 후 하자에 대해 하자보수보증계약을 체결한 보증인이며, 원고로부터 하자보수보증금 청구를 받은 피고입니다.

분쟁 상황

광주 동구의 A아파트 입주자대표회의는 아파트의 공용부분과 각 세대의 전유부분에서 설계도면과 다르게 시공되거나 부실하게 시공되어 기능상, 안전상, 미관상의 하자가 발생했다고 주장했습니다. 원고는 2017년 4월 28일부터 아파트 시행사인 B에게 지속적으로 하자 보수를 요청했으나 제대로 이행되지 않았습니다. 이에 원고는 784세대 중 714세대의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수받아, 시행사 B, 시공사 C와 D, 그리고 하자보수보증을 한 주택도시보증공사를 상대로 하자보수금 및 보증금 청구 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

A아파트의 공용 및 전유 부분에 발생한 하자에 대한 시행사 B의 손해배상책임 여부와 범위, 시공사 C, D의 하자보수책임 여부 (분양자 B의 무자력 여부), 주택도시보증공사의 하자보수보증채무 발생 여부와 범위, 그리고 각 피고들의 책임이 인정될 경우 손해배상액의 책임 제한 여부와 지연손해금의 기산점 등이 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 주식회사 B은 원고 A아파트 입주자대표회의에 총 1,752,588,147원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다.
   • 이 중 1,000,000,000원에 대해서는 2020년 4월 25일부터, 나머지 752,588,147원에 대해서는 2021년 11월 4일부터 2022년 12월 15일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
2. 주택도시보증공사는 원고 A아파트 입주자대표회의에 총 687,181,600원(B과 공동부담 517,359,395원, 단독부담 169,822,205원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다.
   • B과 공동으로 부담하는 금액 중 400,000,000원에 대해서는 2020년 4월 25일부터, 101,391,079원에 대해서는 2021년 11월 4일부터, 15,968,316원에 대해서는 2022년 8월 17일부터.
   • 단독으로 부담하는 169,822,205원에 대해서는 2021년 11월 4일부터.
   • 위 각 금액에 대해 2022년 12월 15일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
3. 원고의 주식회사 B, 주택도시보증공사에 대한 나머지 청구와 주식회사 C, D에 대한 청구는 모두 기각되었습니다.

결론

재판부는 아파트 시행사인 주식회사 B이 분양자로서 아파트 구분소유자들에게 하자담보책임을 지며, 그 손해배상채권을 양도받은 입주자대표회의에 하자보수비를 배상할 책임이 있다고 판단했습니다. 다만 아파트의 자연적인 노후현상 및 관리상의 문제 등을 고려하여 책임 범위는 실제 손해액의 80%로 제한했습니다. 또한 주택도시보증공사는 B과 체결한 하자보수보증계약에 따라 보증책임을 부담해야 한다고 보았습니다. 그러나 아파트 시공사인 주식회사 C와 D에 대해서는 분양자인 B이 무자력 상태에 있다는 증거가 없으므로 시공사의 하자보수책임을 인정하지 않아 원고의 청구를 기각했습니다. 지연손해금의 경우, 구체적인 손해배상액이 특정되어 청구취지가 확장된 시점부터 발생한다고 보아 원고의 주장 중 일부는 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 판결은 주로 다음과 같은 법령과 법리를 바탕으로 합니다.

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조 제1항: 분양자는 집합건물 건축 당시의 설계도서에 따라 목적물의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 하자가 발생한 경우, 구분소유자 또는 입주자대표회의에 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 책임은 하자의 보수에 갈음하는 손해배상청구권으로 행사될 수 있으며, 이는 구분소유자들에게 귀속되고 공용부분의 경우 전유부분 면적 비율에 따라 각 구분소유자에게 귀속됩니다.
2. 집합건물법 제9조 제3항: 시공자는 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 구분소유자에게 하자보수에 갈음한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 본 사건에서는 시행사 B의 무자력이 인정되지 않아 시공사인 C와 D에게는 책임이 없다고 판단되었습니다.
3. 민법 제667조 (준용)​: 집합건물법 제9조에 의해 준용되는 민법 제667조는 하자보수책임에 갈음하는 손해배상채무가 이행기한이 없는 채무로서 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 발생한다고 봅니다. 따라서 지연손해금은 청구취지의 확장이 이루어진 시점부터 발생합니다.
4. 주택법 시행령 제60조 제2항: 하자보수보증계약과 관련하여, 입주자대표회의가 구성되면 보증채권자가 광역시장 등에서 입주자대표회의로 변경된 것으로 봅니다.
5. 하자보수보증계약의 약관: 주택도시보증공사와 같은 보증기관은 보증계약 약관에 따라 공종별 하자보수책임기간 내에 발생한 사용검사 후 하자에 대해 보증채무를 부담합니다. 원고의 하자보수청구권과 보증금청구권은 그 근거와 내용이 다르므로, 시행사에 대한 손해배상청구권의 소멸 여부와 관계없이 보증기관에 대한 보증금 청구는 유효할 수 있습니다.
6. 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따른 책임 제한: 아파트 사용승인일로부터 상당 기간이 경과하여 자연적인 노후현상이 발생했을 가능성, 하자의 원인이 시공상 잘못 외에 사용 및 관리상 잘못과 복합적으로 작용했을 개연성 등을 종합적으로 고려하여 법원은 피고가 배상해야 할 손해액을 일정 비율(이 사건에서는 80%)로 제한할 수 있습니다.

참고 사항

1. 아파트 등 집합건물에서 하자가 발생하면 입주자대표회의는 시행사(분양자)에 대해 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 할 수 있습니다. 이때 개별 구분소유자들로부터 손해배상채권을 양수 받아 대표로 소송을 진행하는 것이 일반적입니다.
2. 시행사가 하자보수에 대한 책임을 지는 것은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조 제1항'에 근거하며, 이는 분양자의 법정 담보책임입니다.
3. 시공사(건설사)에 대해 하자보수 책임을 묻기 위해서는 '집합건물법 제9조 제3항'에 따라 분양자가 파산, 해산, 무자력 등 이에 준하는 사유가 있음을 입증해야 합니다. 이 사건의 경우 시행사가 무자력 상태가 아니라고 판단되어 시공사에게는 책임이 인정되지 않았습니다.
4. 주택도시보증공사와 같은 보증기관은 시행사와 체결한 하자보수보증계약에 따라 사용검사 후 하자에 대해 보증책임을 부담합니다. 이때 보증기간 내에 발생한 하자에 한하여 보증금을 청구할 수 있습니다.
5. 하자보수금 청구 시에는 아파트의 사용승인일로부터 오랜 기간이 경과하여 자연발생적인 노후 현상이 생겼거나 입주자들의 사용 및 관리상의 잘못이 복합적으로 작용했을 가능성이 있는 경우, 공평의 원칙에 따라 손해배상액이 일부 제한될 수 있습니다 (본 사건에서는 80% 인정).
6. 지연손해금은 이행청구를 받은 때부터 발생하며, 특히 청구금액이 여러 차례에 걸쳐 구체적으로 확장된 경우에는 각 확장된 청구취지 및 청구원인변경신청서가 상대방에게 송달된 다음 날부터 지연손해금이 계산될 수 있습니다. 따라서 청구금액을 명확히 하고 조속히 확정하는 것이 중요합니다.