병원 임대 계약 파기 후 임차인이 권리금 손해배상 받은 사건

부동산 임대업을 하는 원고 회사(건물주)는 피고(임차인)에게 건물 3층 전체를 월세 없이 관리비만 받는 조건으로 임대했습니다. 피고는 이 곳에서 내과의원을 운영하다가, 원고가 월세 유상 변경을 제안하자 인테리어 비용 보전이나 신규 임차인을 통한 권리금 회수 등을 조건으로 병원 이전을 고려하겠다고 했습니다. 이후 피고가 해외 연수 때문에 잠시 휴원한 사이, 원고는 피고가 임대차 계약 조건을 위반하고 불성실하게 운영한다고 주장하며 건물을 비워달라는 소송을 제기했습니다. 원고는 피고가 이사불명 상태라고 주장하며 공시송달 방식으로 소송을 진행하여 1심에서 승소했고, 이 판결에 따라 강제로 점포를 돌려받았습니다. 피고는 뒤늦게 1심 판결이 있었음을 알게 되어 추완항소를 제기하고, 원고의 계약 위반으로 인해 권리금을 회수하지 못했다며 손해배상 반소를 제기했습니다. 항소심 법원은 피고의 추완항소를 적법하다고 판단하고, 원고의 건물 명도(인도) 청구는 인용하되 피고의 권리금 상당 손해배상 반소 청구를 일부 받아들여, 원고가 피고에게 1억 2,150만 9천원을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 부동산 임대업 법인으로, 이 사건 건물의 소유주이자 임대인 (원고)
• B: 내과의원을 운영한 임차인 (피고)

분쟁 상황

원고인 건물주 회사와 피고인 임차인 B는 2017년 1월, 월세 없이 관리비만 받는 조건으로 5년간 건물을 임대하는 계약을 체결했습니다. 피고는 해당 점포에서 내과의원을 개업하여 운영했습니다. 2018년 5월경, 원고는 피고에게 월세 무상 조건을 유상으로 변경하자고 제안했고, 피고는 이에 응하지 않으면서도 인테리어 비용 보전이나 신규 임차인 주선을 통한 권리금 회수 등을 전제로 병원 이전을 고려할 수 있다고 답했습니다. 피고는 2018년 8월경 해외 연수를 위해 내과의원을 휴원했고, 원고에게 이 사실을 미리 알린 것으로 보입니다. 원고는 피고가 계약 조건을 위반하여 내과의원 영업을 불성실하게 하고 폐업 상태에 이르렀다고 주장하며, 2018년 11월 건물을 비워달라는 소송을 제기했습니다. 이때 피고가 이사불명인 상태라며 공시송달 방법으로 소송 절차를 진행했고, 2019년 2월 1심에서 원고 승소 판결을 받았습니다. 이후 2019년 3월 29일, 원고는 1심 판결에 근거하여 강제 집행을 통해 이 사건 점포를 인도받았습니다. 피고는 2019년 3월 18일 1심 판결 정본을 발급받고서야 공시송달로 판결이 내려진 사실을 알게 되었고, 2019년 3월 27일 추완항소를 제기하며 원고의 채무불이행으로 인한 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 반소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 해외 연수로 인해 소송 사실을 알지 못했던 임차인 B의 뒤늦은 항소(추완항소)가 적법한지 여부입니다. 둘째, 임차인 B가 임대차 계약서에 명시되지 않은 '성실한 병원 운영' 의무를 위반하여 계약이 해지되었는지 여부입니다. 셋째, 임대인 A의 행동(공시송달을 통한 소송 및 강제 집행)이 임차인 B가 권리금을 회수하는 것을 방해하는 채무불이행에 해당하는지 여부입니다. 넷째, 임차인 B가 임대인 A의 채무불이행으로 인해 입은 권리금 상당의 손해액은 얼마이며, 그 책임 범위는 어느 정도인지입니다.

법원의 판단

항소심 법원은 피고(임차인 B)의 추완항소가 적법하다고 보아 본안 판단에 들어갔습니다. 원고(임대인 A)의 본소(건물 명도 청구)에 대한 항소는 기각하여, 1심 판결대로 피고가 원고로부터 보증금 2,000만원을 받음과 동시에 건물을 인도하라고 판결했습니다. 피고(임차인 B)의 반소(손해배상 청구)는 일부 인용하여, 원고는 피고에게 1억 2,150만 9천원 및 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 나머지 반소 청구는 기각했습니다. 본소 관련 항소 비용은 각자 부담하고, 반소 관련 소송 비용은 원고가 60%, 피고가 40%를 부담하도록 결정했습니다.

결론

임차인은 월세 없이 건물주에게 건물 일부를 임차하여 병원을 운영했으나, 건물주가 월세 유상 변경을 요구하고 이후 임차인이 해외에 간 사이에 계약 위반을 주장하며 공시송달로 강제 집행을 하여 건물을 명도받았습니다. 법원은 임차인의 뒤늦은 항소를 받아들여 건물 인도는 인정하되, 건물주의 채무불이행으로 인해 임차인이 권리금을 회수하지 못한 손해에 대해 일부 배상 책임을 인정했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 추완항소: 민사소송법상 당사자가 책임질 수 없는 사유로 인해 불변기간(예: 항소 기간)을 지킬 수 없었을 때, 그 사유가 없어진 후 2주일 이내에 해당 소송 행위를 다시 할 수 있도록 하는 제도입니다. 이 사건에서 피고는 1심 판결이 공시송달 방식으로 이루어진 사실을 뒤늦게 알게 되어 추완항소를 제기했고, 법원은 이를 적법하다고 인정했습니다. 의사표시의 해석: 계약서에 명시되지 않은 당사자의 내심의 의사는 일반적으로 법적 효력을 가지기 어렵습니다. 계약 내용 해석은 서면에 기재된 문구의 객관적인 의미를 기준으로 하며, 문언의 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시를 인정해야 합니다. 이 사건에서 법원은 임대인이 주장한 '성실한 운영' 의무가 계약서에 없으므로, 이를 임차인의 계약 위반 사유로 인정하지 않았습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수 기회 보호)​: 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 임대차 종료 당시의 권리금 상당의 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서는 임대차 종료 시점이 아직 권리금 보호 기간에 해당하지 않아 직접 적용되지는 않았지만, 권리금 회수를 방해한 임대인의 책임을 인정하는 법적 배경으로 작용했습니다. 민법 제750조 (채무불이행으로 인한 손해배상)​: 임대인이 임대차 계약에 따라 임차인에게 임대 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 다하지 않아 임차인이 손해를 입었다면, 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서 법원은 임대인이 합의 위반 및 공시송달을 통한 강제 집행으로 임차인의 점포 사용·수익을 방해하고 권리금 회수를 불가능하게 한 것을 채무불이행으로 보아 손해배상 책임을 인정했습니다. 권리금 손해액 산정 및 책임 제한: 권리금은 영업 시설·비품 등의 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치에 대한 대가입니다. 임대인의 채무불이행으로 임차인이 정당하게 권리금을 회수할 기회를 잃었다면, 임대차 종료 당시의 권리금 상당액을 손해액으로 인정할 수 있습니다. 다만, 임차인의 과실이나 기여도(예: 낮은 월세, 권리금 회수 노력 미흡 등)가 있다면 공평의 원칙상 임대인의 책임이 제한될 수 있습니다.

참고 사항

비슷한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 계약서 작성 시: 월세를 무상으로 하는 특별한 조건이 있다면, 그 조건(예: 특정 사업을 성실하게 운영해야 하는 의무)을 계약서에 명확하게 명시해야 합니다. 의사표시의 중요성: 임대인과 임차인 간에 구두로 논의된 내용은 법적 효력을 가지기 어렵거나 다툼의 여지가 있으므로, 중요한 내용은 서면(메시지, 이메일, 합의서 등)으로 남겨두는 것이 좋습니다. 공시송달의 위험성: 소송 진행 중 자신의 주소 변경 등으로 법원 서류를 받지 못하면 공시송달 절차로 진행되어 본인도 모르는 사이에 패소 판결이 나올 수 있습니다. 해외 체류 등 불가피한 사유로 소송 절차를 알 수 없었을 때는 사유가 해소된 날로부터 2주일 이내에 추완항소를 제기하여 다툴 수 있습니다. 임대인의 권리금 회수 방해: 상가건물 임대차보호법상 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시점까지 임차인의 권리금 회수를 방해하면 임대인이 손해배상 책임을 지지만, 이 시기가 아니더라도 임대인의 채무불이행(점유 방해, 불법적인 명도 등)으로 인해 임차인이 권리금을 회수하지 못하게 되었다면 일반적인 채무불이행에 따른 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 책임 제한: 임대인의 귀책 사유가 있더라도, 임차인도 낮은 월세나 신규 임차인 주선을 위한 소극적인 노력 등 계약 관계 정리에 대한 기여도를 고려하여 손해배상액이 감액될 수 있습니다. 따라서 임차인은 적극적으로 새로운 임차인을 찾고 관련 증거를 남기는 노력을 하는 것이 유리합니다.