손해배상
A 아파트 입주자대표회의는 아파트 공용 및 전유 부분에 발생한 균열, 누수 등의 하자에 대해 시공사인 B, C, D, E, F과 하자보수보증을 선 주택도시보증공사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구 소송을 제기했습니다. 재판부는 개발 및 분양을 담당한 D 주식회사와 하자보수보증을 선 주택도시보증공사에 하자보수에 갈음하는 손해를 배상하도록 판결했으나 시공사 등 다른 피고들에 대한 청구는 기각했습니다. 또한 일부 하자에 대해서는 제척기간이 경과하여 책임이 소멸했다고 판단했습니다.
광주 광산구에 위치한 A 아파트 입주민들은 2016년 12월 아파트 사용승인 후 입주가 시작된 이래 공용 및 전유 부분에서 외벽 균열, 누수 등 다양한 종류의 하자를 발견했습니다. 이에 A 아파트 입주자대표회의는 2018년 11월경부터 분양자인 D 주식회사에 여러 차례 하자 보수를 요청했으나, 하자가 제대로 보수되지 않고 남아있었습니다. 결국 입주자대표회의는 아파트 입주민들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상 채권을 양도받아, D 주식회사를 포함한 분양 및 시공 관련 회사들, 그리고 하자보수보증을 제공한 주택도시보증공사를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기하게 되었습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, A 아파트에 발생한 하자에 대해 개발 및 분양을 맡은 D 주식회사, 시공사인 E, F 주식회사, 그리고 위탁자인 B, C 주식회사 중 누가 하자보수책임을 부담하는가? 둘째, D 주식회사가 분양계약서에 하자담보책임을 면제하거나 제한하는 특약을 명시했는데, 이러한 특약이 유효한가? 셋째, 주택도시보증공사가 하자보수보증인으로서 부담하는 책임의 범위는 어디까지인가? 넷째, 아파트 입주민들의 하자보수 손해배상채권이 D 주식회사에 양도된 시기에 따라 특정 하자에 대한 제척기간(권리행사기간)이 도과하여 책임이 소멸하는가? 다섯째, 시간이 지남에 따른 자연 노화 현상 등을 고려하여 손해배상액을 감액해야 하는가?
법원은 다음과 같이 판결했습니다.
이 사건 판결은 아파트 하자에 대한 분양자(개발자)의 책임과 하자보수보증회사의 책임을 명확히 한 사례입니다. 특히 분양계약서에 담보책임을 면제하거나 제한하는 특약이 있더라도, 이는 입주민들에게 불리한 조항으로 간주되어 법적으로 효력이 없다는 점을 다시 한번 확인했습니다. 또한 하자 발견 시 즉각적인 조치와 채권 양도 통지 시기가 하자보수 청구권의 제척기간에 미치는 중요성도 강조되었습니다. 다만 시공사의 직접 책임은 분양자의 무자력 등 특별한 상황에서만 인정됨을 명시하여, 분양자가 책임을 회피할 수 없도록 했습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
아파트 등 공동주택에 하자가 발생한 경우 유사한 상황에서 참고할 만한 내용은 다음과 같습니다.
