상가 분양 광고의 허위 내용과 내부 구조물 미고지에 따른 계약 분쟁 사건

이 사건은 상가 분양계약을 체결한 매수인들이 분양사(E지역주택조합)의 허위 광고 및 건물 내부 구조물 미고지를 이유로 계약 해제, 취소 또는 손해배상을 청구한 사례입니다. 매수인 A는 은행 입점 확정 및 고수익률 보장 등의 광고가 지켜지지 않아 계약 해제를 주장했으나 법원은 이를 인정하지 않았습니다. 반면, 매수인 B, C, D는 상가 내부에 기둥, 환풍구, 소화전 등 중대한 구조물이 제대로 고지되지 않아 상가 이용에 큰 제약이 발생했다며 계약 취소(B) 또는 손해배상(C, D)을 청구했습니다. 법원은 광고 내용 불이행에 대한 A의 주장은 기각했으나, 중요 구조물 미고지에 대해서는 분양사의 고지의무 위반을 인정하여 B의 계약 취소를 허용하고, C, D에게는 분양대금의 10%를 손해배상하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A (항소인): 상가 분양계약 해제 및 계약금 반환을 청구하고, 피고의 반소 청구를 기각해달라고 항소한 상가 매수인
• 원고 B (피항소인): 상가 내부 기둥, 환풍구 미고지를 이유로 분양계약 취소 및 분양대금 반환을 청구한 상가 매수인
• 원고 C, D (피항소인 겸 항소인): 상가 내부 기둥, 소화전 미고지로 인한 손해배상을 청구한 상가 매수인
• 피고 E지역주택조합 (반소원고, 항소인 겸 피항소인): 상가 분양 및 건설 주체로, 원고 A에게 잔금 지급을 청구하고, 원고 B, C, D에 대한 제1심 패소 부분을 취소해달라고 항소함

분쟁 상황

원고들은 피고 E지역주택조합과 상가 분양계약을 체결했습니다. 원고 A는 피고가 N은행, O 의류매장 입점 확정 및 11.9~14.8%의 고수익률을 보장한다는 광고를 했으나, 이 약속들이 지켜지지 않아 계약을 해제하고 계약금 반환을 요구했습니다. 원고 B, C, D는 분양받은 상가(J호, K호) 내부에 시야를 가리고 공간 활용에 제약을 주는 큰 기둥, 환풍구, 소화전 등이 존재함에도 피고가 이를 제대로 고지하지 않았다고 주장했습니다. 원고 B은 이러한 미고지를 이유로 계약 취소 및 분양대금 반환을 청구했고, 원고 C, D는 손해배상을 청구했습니다. 이에 대해 피고는 광고는 청약의 유인에 불과하며, 기둥 등은 도면에 표시되어 있었고 매수인들이 직접 확인할 기회도 있었다고 반박했습니다. 피고는 또한 원고 A에게 미지급된 분양대금 잔금을 청구하는 반소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

아파트나 상가 분양 광고의 내용 중 아파트의 외형, 재질, 구조 등 구체적 거래 조건에 관한 것이 아닌 예상 입점 업체, 예상 수익률 등은 일반적으로 청약의 유인에 불과하여 이행을 청구할 수 있는지 여부. 상가 내부의 중대한 구조물(기둥, 환풍구, 소화전)의 존재가 신의성실의 원칙상 사전에 매수인에게 고지해야 할 의무 대상인지 여부. 만약 고지의무가 인정될 경우, 고지의무 위반이 기망행위에 해당하여 계약을 취소하거나 손해배상을 청구할 수 있는지 여부. 건설 중인 상가에 대해 매수인이 스스로 내부 구조를 확인할 의무가 있는지 여부.

법원의 판단

원고 A의 본소(계약금 반환 등) 및 반소에 대한 항소는 기각되었습니다. 원고 B의 상가 내부 구조물 미고지로 인한 분양계약 취소 청구는 대부분 인용되었습니다. 원고 C, D의 상가 내부 구조물 미고지로 인한 손해배상 청구는 분양대금의 10%에 해당하는 부분이 인용되고, 나머지 청구는 기각되었습니다. 피고 E지역주택조합의 원고 B, C, D에 대한 항소는 모두 기각되었습니다.

결론

법원은 상가 분양 광고에서 은행 입점 확정, 대형 매장 입점 예정, 고수익률 보장 등의 내용은 청약의 유인에 불과하여 계약의 구속력 있는 내용으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 이러한 광고의 불이행을 이유로 한 원고 A의 계약 해제 주장은 받아들여지지 않았습니다. 그러나 상가 내부에 기둥, 환풍구, 소화전과 같이 상가의 활용도와 가치에 중대한 영향을 미치는 구조물에 대해서는 판매자에게 신의성실의 원칙상 고지의무가 있다고 보았습니다. 이러한 중요 사실을 제대로 고지하지 않은 것은 부작위에 의한 기망행위에 해당하므로, 원고 B은 분양계약을 취소하고 분양대금 반환을 받을 수 있었으며, 원고 C, D는 그로 인한 손해배상으로 분양대금의 10%를 받게 되었습니다. 법원은 매수인이 건설 중인 상가의 내부를 스스로 확인할 의무가 있다고 보기는 어렵다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시):
   • 타인의 기망(속이는 행위)으로 인해 의사표시를 한 경우, 취소할 수 있습니다. 이 사건에서는 상가의 중요한 구조물(기둥, 환풍구, 소화전)에 대한 판매자의 고지의무 위반이 '부작위에 의한 기망행위'로 인정되어 원고 B의 분양계약 취소 사유가 되었습니다.
2. 신의성실의 원칙상 고지의무 (민법 제2조):
   • 부동산 거래에서 거래 상대방이 특정 사실을 알았더라면 해당 거래를 하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 경우, 판매자는 신의성실의 원칙에 따라 해당 사실을 사전에 고지할 의무가 있습니다. 본 판례에서는 상가의 주요 구조물(기둥, 환풍구, 소화전)의 존재가 상가의 활용도와 가치에 중대한 영향을 미치므로 고지의무의 대상으로 인정되었습니다.
3. 청약의 유인과 계약 내용:
   • 아파트나 상가 분양 광고의 내용은 일반적으로 '청약의 유인'으로서의 성질을 가지며, 아파트의 외형, 재질, 구조 등 구체적인 거래 조건에 관한 것이 아니라면 이를 이행하지 않았다고 해서 계약 불이행 책임을 물을 수 없습니다. 입점 예정 은행이나 예상 수익률 광고는 대부분 청약의 유인으로 판단되며, 실제 계약 내용으로 인정받기 위해서는 계약서에 명시되어야 합니다.
4. 손해배상 책임 (민법 제750조):
   • 고지의무 위반으로 인한 기망행위가 인정될 경우, 피해자는 계약 취소를 원하지 않을 때 그로 인한 손해배상만을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 원고 C, D에게 분양대금의 10%가 미고지된 구조물로 인한 손해배상액으로 인정되었습니다.

참고 사항

1. 상가 분양 계약 시 광고 내용의 확인: 분양 광고에 명시된 특정 브랜드 입점 확정, 예상 수익률 보장 등의 문구는 대부분 '청약의 유인'에 불과하며, 법적 구속력을 갖는 계약 내용으로 인정받기 어렵습니다. 따라서 이러한 중요 사항은 반드시 계약서에 명문화하도록 요구하거나, 이를 근거로 계약을 체결하는 데 신중해야 합니다.
2. 건물 내부 구조 확인의 중요성: 상가 건물 내부에 존재하는 기둥, 환풍구, 소화전 등 고정 구조물은 상가의 면적, 활용도, 가시성, 임대 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 도면상의 간략한 기호만으로는 정확한 구조를 파악하기 어려우므로, 가능한 경우 직접 현장 방문을 통해 실물을 확인하고, 필요한 경우 건축 전문가의 도움을 받아 상세 도면과 현장 구조를 비교하여 확인하는 것이 중요합니다.
3. 고지의무 위반 여부 판단: 판매자가 상가의 중요한 구조적 특징을 명확하게 고지하지 않았고, 만약 구매자가 이러한 사실을 알았더라면 계약을 체결하지 않거나 훨씬 낮은 가격으로 계약했을 것이 경험칙상 명백한 경우, 판매자의 고지의무 위반에 따른 기망 행위가 인정될 수 있습니다.
4. 계약 취소 및 손해배상 청구: 판매자의 고지의무 위반으로 인한 기망 행위가 인정될 경우, 구매자는 기망을 이유로 계약을 취소하고 분양대금 반환을 청구할 수 있으며, 계약 취소를 원하지 않을 경우 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 판례에서는 손해배상액으로 분양대금의 10%가 인정되었습니다.
5. 건설 중인 상가 계약 시 유의점: 건설 중인 상가는 현장 확인이 어렵고 마감 공사 등으로 내부 접근이 제한적일 수 있습니다. 이 경우 판매자에게 내부 구조에 대한 상세한 설명과 정확한 도면 제공을 요구하고, 도면상의 표시가 실제 구조를 명확히 반영하는지 재차 확인해야 합니다. 또한 계약서에 불확실한 요소에 대한 조항을 명확히 명시하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.